Podzakup nekretnine: Da li se iznajmljen stan može legalno izdati trećem licu?

Podzakup predstavlja situaciju u kojoj zakupac, tokom trajanja svog ugovora sa zakupodavcem, ustupa zakupljenu nekretninu trećem licu na korišćenje sa ili bez novčane naknade. 

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, ova praksa se dozvoljava u Srbiji osim ako ugovorom nije izričito zabranjena, ali uz važan uslov da se time ne nanosi šteta zakupodavcu.

U svakom slučaju, zakupac ostaje odgovoran prema zakupodavcu i garantuje da će podzakupac koristiti nekretninu u skladu sa ugovorom.

Razlika između zakupa i podzakupa

Ugovor o zakupu je osnovni pravni dokument koji definiše odnos između zakupodavca i zakupca – zakupodavac daje nekretninu na korišćenje, a zakupac plaća zakupninu. Ovaj odnos može sadržavati razne dodatne stavke, uključujući i ograničenja podzakupa.

Podzakup je, s druge strane, sekundarni pravni odnos, koji ne menja osnovni zakupni ugovor, već se nadovezuje na njega. Zakupac ostaje glavna odgovorna strana prema zakupodavcu, čak i kada stan koristi treće lice.

Da li je potrebna saglasnost zakupodavca?

Zakupac mora voditi računa da li je podzakup dozvoljen.

Zakupodavac može ugovorom definisati zabranu davanja njegove nekretnine u podzakup. Ako ta stavka ugovorom nije definisana, podrazumeva se da je podzakup dozvoljen.

Zakupodavac ima pravo da odbije podzakup. Dešava se da se nekretnine izdaju u podzakup radi obavljanja određene poslovne delatnosti, a sa tim se vlasnik nekretnine mora složiti.

Ako zakupac da nekretninu u podzakup protiv volje zakupodavca, potonji ima pravo da raskine ugovor o zakupu.

Odnos zakupodavca i podzakupca

Zakupodavac može naplatiti kiriju direktno od podzakupca, ukoliko zakupac ne ispunjava svoje obaveze iz ugovora. Ova mogućnost dodatno štiti zakupodavca.

Ukoliko zakupodavac proda, pokloni ili na drugi način prenese vlasništvo nad zakupljenom nepokretnošću, novi vlasnik stupa na mesto zakupodavca i preuzima njegova prava i obaveze iz zakupa.

Kada i kako zakup (podzakup) prestaje?

Važno je napomenuti da podzakup automatski prestaje kad prestane osnovni ugovor o zakupu – dakle, podzakupac ne može zadržati stvar ukoliko je glavni zakup raskinut ili istekao.

Ugovor o zakupu može prestati:

• Istekom ugovorenog roka

• Redovnim otkazom uz poštovanje ugovornih i zakonskih rokova

• Raskidom zbog kršenja obaveza

• Usled više sile

Zato, bilo da planirate da iznajmite stan, date ga u zakup ili razmišljate o podzakupu, važno je da poznajete svoja prava i obaveze. Pravilno definisan Ugovor o zakupu štiti sve strane – zakupodavca, zakupca i potencijalnog podzakupca.

Ukoliko želite da pronađete nekretninu za zakup ili prodaju, pogledajte aktuelnu ponudu na City Expert sajtu. Naši agenti su tu da vam pomognu da ceo proces prođe brzo, jednostavno i u potpunosti u skladu sa zakonom.