Šta je upotrebna dozvola?

Upotrebna dozvola je rešenje nadležnog organa kojim se utvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i kojim se odobrava upotreba izvedenih radova. Upotrebna dozvola garantuje da su ispoštovana sva neophodna i obavezna pravila gradnje, da je oprema proverena i funkcionalna, da je objekat priključen na celokupnu infrastrukturnu mrežu i da poseduje saglasnosti nadležnih organa i institucija.

Drugim rečima, dobijanje upotrebne dozvole znači da je objekat podoban za upotrebu.

Tehnički pregled objekta

Dobijanju upotrebne dozvole prethodi tehnički pregled objekta, koji se vrši po završetku izgradnje objekta. Tehnički pregled obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, odnosno građevinskih proizvoda, opreme i postrojenja. Neophodno je da zapisnik o izvršenom tehničkom pregledu objekta bude pozitivan, kako bi se ishodovala upotrebna dozvola.

Upotrebna dozvola uslov za uknjiženje objekta

Tek nakon dobijanja upotrebne dozvole moguće je uknjižiti objekat. Samim tim, bez upotrebne dozvole nije moguće uknjižiti objekat i stanove kao posebne delove objekta.

Ozakonjenje objekta

Ukoliko objekat nije izgrađen na osnovu građevinske dozvole te nije moguće dobiti upotrebnu dozvolu, investitoru ostaje mogućnost da takav objekat ozakoni.

Ozakonjenje je termin koji zamenjuje ranije korišćenu reč “legalizacija”.

Naravno, nije moguće ozakoniti svaki objekat. Zakon o ozakonjenju objekata je propisao koji to objekti ne mogu biti predmet ozakonjenja (npr. objekti koji su izgrađeni od materijala koji ne obezbeđuju trajnost i sigurnost objekta, objekti izgrađeni na zemljištu nepovoljnom za građenje itd).

Izjava vlasnika da prihvata rizik korišćenja objekta

Još je jedan zanimljiv detalj u vezi sa ozakonjenjem objekata.

Zakonom je propisano da je deo dokumentacije koja se podnosi u cilju ozakonjenja objekta i izjava vlasnika nezakonito izgrađenog objekta da prihvata eventualni rizik korišćenja objekta, s obzirom na minimalnu tehničku dokumentaciju koja je propisana za ozakonjenje.

Ozakonjen objekat ne mora da ima manjkavost u izgradnji

Objekat za koji nije izdata upotrebna dozvola, već je objekat ozakonjen, ne mora da znači da ima neke manjkavosti u izgradnji. Neretka je situacija da je investitor samo odstupio od gabarita, odnosno da je izgradio objekat veće spratnosti od one za koju je ishodovao građevinsku dozvolu, što ne znači da je bilo drugih propusta tokom izgradnje, u smislu odstupanja od tehničkih propisa i standarda koji se odnose na pojedine vrste radova.

Rizik kupovine novogradnje

U trenutku kupovine stana u novogradnji kupac ni na koji način ne može da bude siguran i zaštićen da će investitor za objekat u kojem se nalazi predmetni stan zaista i dobiti upotrebnu dozvolu. To je rizik koji nosi kupovina stana u novogradnji. Zbog toga je svakako važno da kupac obrati pažnju i ko je investitor i kako je završio prethodne projekte. Takođe, vrlo je bitno i ko predstavlja datog investitora jer ukoliko se radi o renomiranoj firmi koja radi u njegovo ime prodaju, ona je takođe analizirala njegovo prethodno poslovanje i postojeću dokumentaciju za projekat koji gradi.

Preporuka

Samim ugovorom o prodaji nepokretnosti važno je ugovoriti obavezu prodavca da ishoduje upotrebnu dozvolu i uknjiži predmetni objekat sa svim posebnim delovima (stanovima). Poželjno je definisati i rok u kojem je investitor dužan da ispuni ovu obavezu. U slučaju da investitor ne ispuni obavezu, kupac će svakako imati pravo da zahteva bilo ispunjenje ugovorne obaveze prodavca, bilo raskid ugovora o prodaji nepokretnosti, što je precizno definisano odredbama Zakona o obligacionim odnosima.