Osnovni pojmovi koje treba da razumete ukoliko kupujete stan u novogradnji

Prilikom kupovine stana u novogradnji potrebno je da imate znanje o osnovnoj dokumentaciji sa kojom ćete se susresti. U ovom tekstu pojašnjavamo šta svaki dokument znači, kako bismo vam olakšali proces kupovine novogradnje.

Lokacijski uslovi

Lokacijski uslovi predstavljaju dokument koji prethodi građevinskoj dozvoli i kojima se određuju mogućnosti i ograničenja gradnje za određenu lokaciju, odnosno pravila izgradnje na katastarskoj parceli koja ispunjava uslove za građevinsku parcelu (vrsta i namena objekta koji se mogu graditi, položaj objekta, indeks zauzetosti i izgrađenosti parcele, dozvoljena spratnost objekta i visina objekta, uslovi pristupa parceli i parkiranje i tome slično). Oni se izdaju u skladu sa važećim planskim dokumentima.

Građevinska dozvola

Građevinska dozvola je rešenje nadležnog organa kojim se utvrđuje da je glavni projekat izrađen u skladu sa propisima i uslovima koje mora ispunjavati građevinski objekat na određenoj lokaciji i na osnovu koga se može započeti izgradnja objekta.

Sastavni deo dokumentacije za dobijanje građevinske dozvole je glavni projekat, koji je zapravo osnova za dobijanje građevinske dozvole i predstavlja skup više različitih projekata (arhitektura, statika, struja, vodovod i kanalizacija i tome slično).

Građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne otpočne sa izvođenjem radova u roku od tri godine od dana pravosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, kao i ako u roku od pet godina od dana pravosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola ne bude izdata upotrebna dozvola za taj objekat.

Potvrda o prijavi radova

Investitor je dužan da podnose prijavu radova organu koji je izdao građevinsku dozvolu pre početka izvođenja radova. Uz prijavu radova podnosi se dokaz o regulisanju obaveza u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, rešenje o kućnom broju i tako dalje. Odmah po prijemu uredne prijave, organ koji je izdao građevinsku dozvolu po službenoj dužnosti dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra pravosnažno rešenje o građevinskoj dozvoli, potvrdu o prijavi radova i izvod iz projekta sa grafičkim prilozima i specifikacijom posebnih delova, u cilju upisa predbeležbe objekta u izgradnji. U prijavi radova investitor navodi datum početka i rok završetka građenja, odnosno izvođenja radova. Nadležni organ o podnetoj prijavi obaveštava građevinsku inspekciju. Rok za završetak građenja počinje da teče od dana podnošenja prijave radova.

Tehnički pregled objekta

Po završetku izgradnje objekta, a pre dobijanja upotrebne dozvole, neophodno je da objekat “prođe” tehnički pregled, odnosno da se utvrdi njegova podobnost za upotrebu. Tehnički pregled objekta se vrši po završetku svih radova koji su predviđeni građevinskom dozvolom i glavnim projektom. Tehničkim pregledom se vrši kontrola izgradnje, odnosno provera da li je sve u skladu sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i kakav je kvalitet materijala, opreme i instalacija korišćen. Da li će objekat dobiti upotrebnu dozvolu ili ne, zavisi od toga da li će “proći” tehnički pregled. 

Upotrebna dozvola

Nakon dobijanja pozitivnog zapisnika o tehničkom pregledu izdaje se upotrebna dozvola. Upotrebna dozvola je rešenje nadležnog organa kojim se utvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i kojim se odobrava upotreba izvedenih radova. Upotrebna dozvola garantuje da su ispoštovana sva neophodna i obavezna pravila gradnje, da je oprema proverena i funkcionalna, da je objekat priključen na celokupnu infrastrukturnu mrežu i da poseduje saglasnosti nadležnih organa i institucija. Tek nakon dobijanja upotrebne dozvole moguće je uknjižiti objekat. Samim tim, bez upotrebne dozvole nije moguće uknjižiti objekat i stanove kao posebne delove objekta.