Šta se dešava sa zajedničkom imovinom u slučaju gubitka supružnika

U svom dosadašnjem poslovanju kompanija City Expert se više puta susrela sa situacijom da se kao prodavac stana pojavljuje lice čiji je supružnik preminuo. Obaveza posrednika u prometu nepokretnosti je da, između ostalog, utvrdi da li je nepokretnost koja je predmet prodaje stečena za vreme trajanja braka, te da li predstavlja zajedničku imovinu supružnika. 

Odredbama Porodičnog zakona je propisano da imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku predstavlja njihovu zajedničku imovinu. Takođe, odredbama ovog Zakona propisano je i da  se smatra da je upis u javni registar prava na nepokretnostima izvršen na ime oba supružnika i kada je izvršen na ime samo jednog od njih, kao i to da se pretpostavlja da su udeli supružnika u zajedničkoj imovini jednaki. Dakle, kada se utvrdi da je reč o nepokretnosti koja je stečena za vreme trajanja braka prodavca i da se radi o zajedničkoj imovini njega i njegovog supružnika, neophodno je da saglasnost  za prodaju da i supružnik koji nije upisan u katastru nepokretnosti, jer se po Zakonu smatra da je i on upisan kao zajedničar.

Međutim, problem nastaje kada je supružnik prodavca preminuo a iza njega uopšte nije vođen postupak raspravljanja zaostavštine ili predmetna nepokretnost nije obuhvaćena rešenjem o nasleđivanju. Ovaj problem nastaje ukoliko neko od naslednih učesnika ne prijavi predmetnu nepokretnost ili ukoliko postupajući organ (sud ili javni beležnik) ne prihvati da i ta nepokretnost čini predmet zaostavštine. Nije redak slučaj da postupajući organi nisu prihvatali da takve nepokretnosti čine predmet zaostavštine, uz argument da ostavilac nije bio upisan kao imalac prava svojine u katastru nepokretnosti, ne uzimajući u obzir odredbe Porodičnog zakona koje regulišu imovinske odnose supružnika. 

Takva situacija predstavlja potencijalni problem, budući da bi naslednici supružnika prodavca koji je preminuo imali pravo da naknadno traže da se utvrdi da i udeo u predmetnoj nepokretnosti čini predmet zaostavštine. Samim tim ugovor o prodaji nepokretnosti bio bi ništav zato što bi njegov predmet bio nedopušten jer je protivan prinudnim propisima, budući da niko ne može na drugog preneti više prava nego što sam ima (Nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). 

U slučaju ovakve situacije, neophodno je da prodavac pre prodaje nepokretnosti u potpunosti uredi njen pravni status, kako bi se izbegla potencijalna situacija da ga kupac pozove na odgovornost za pravne nedostatke.