U današnje vreme tržište nekretnina u Srbiji je u potpunosti komercijalizovano, što znači da se promet nekretnina vrši kroz kupoprodaju od fizičkih ili pravnih lica. U vezi s tim, ono što brine građane bez trajno rešenog stambenog pitanja jeste problem pristupačnosti kvalitetnog stanovanja.
U takvom kontekstu, postavljamo pitanje da li koncept stambenih zadruga, koji u mnogim zemljama funkcioniše decenijama, može ponuditi alternativno rešenje. Pre svega, treba obraditi pojam zadruga i mogućnosti za njihovo osnivanje u Republici Srbiji. Pročitajte naše uvide u nastavku teksta.
Zadruga je oblik dobrovoljnog udruživanja ljudi radi zajedničkih ciljeva, bilo ekonomskih, socijalnih ili, u ovom slučaju, stambenih. Osnovni principi su zajedničko vlasništvo, demokratsko upravljanje (jedan član – jedan glas), ravnopravna raspodela koristi.
U slučaju stambenih zadruga: članovi ulažu sredstva u zajednički fond, zadruga gradi ili kupuje stanove, a zadrugari dobijaju pravo korišćenja svojih stanova kroz demokratski uređene strukture. Zakon o zadrugama u Srbiji iz 2015. propisuje da zadrugu može osnovati najmanje pet poslovno sposobnih lica.
Prve stambene zadruge formirane su sredinom 19. veka u Berlinu. Širom Evrope, Kanade i SAD-a ovaj model je postao značajan deo tržišta nekretnina pri kojem:
Ljudi ne „poseduju stanove“, već udela u zadruzi.
Vlasnik zgrade je sama zadruga, članovi imaju pravo korišćenja.
Zadruga je neprofitna i demokratski upravljana.
U Jugoslaviji posle Drugog svetskog rata, zadruge su imale važnu ulogu u rešavanju stambenog pitanja. Radnici su uplaćivali sredstva u fondove preduzeća ili stambenih zadruga da bi potom zadruga ili preduzeće gradili stanove, a raspodela je zavisila od staža i porodične situacije. Stanovi su bili društvena svojina ili stanarsko pravo, koje se kasnije moglo otkupiti. Kao što vidimo, principi su bili vrlo slični današnjim modelima zadružnog stanovanja.
Danas su stambene zadruge gotovo nestale iz prakse, iako zakon i dalje prepoznaje njihov pravni okvir. Gotovo sve nekretnine se kupuju ili iznajmljuju po tržišnim principima.
Međutim, poslednjih godina pojavljuju se inicijative koje po uzoru na Austriju, Nemačku i Španiju pokušavaju ponovo da razviju stambene zadruge u Srbiji. Ideja je da se kroz kolektivno udruživanje članova ponudi stabilno i dugoročno rešenje stanovanja, što bi posebnu korist donelo u urbanim sredinama sa visokim cenama nekretnina.
Zamislimo model u kojem grupa ljudi želi pristup kvalitetnom i pristupačnom stanovanju:
Članstvo – zadrugari ulažu u zajednički fond.
Izgradnja ili kupovina – zadruga organizuje stanogradnju, angažuje izvođače i upravlja projektom.
Korišćenje – članovi koriste stanove po principima demokratskog upravljanja.
Finansiranje – kombinacija izvora, što ćemo dodatno razložiti.
Jedno od prvih pitanja kada pričamo o stambenim zadrugama jeste: Ko će platiti troškove izgradnje stanova? Od kupovine zemljišta, preko materijala, radova, do održavanja zgrade, svi segmenti izgradnje pogođeni su inflacijom.
Finansiranje stambenih zadruga danas se može zamisliti kao kombinacija nekoliko finansijskih izvora:
Državni krediti i subvencije – država ili lokalna samouprava mogu da pozajme novac zadruzi po povoljnim uslovima ili da pokriju deo troškova, npr. zemljište ili priključke.
Krediti sa socijalnim ciljem – banke ili posebni fondovi mogu da pozajmljuju novac po nižoj kamati kao mera socijalne politike.
Zadruga zadruzi – veće ili već postojeće zadruge mogu pomagati nove projekte kroz zajmove ili ulaganja. Moguće u fazi kada se nekoliko takvih projekata već realizuje.
Da bi ovaj model zaista funkcionisao, država i Narodna banka bi morale da se uključe na nekoliko frontova:
daju zemljište ili olakšaju pristup javnim parcelama,
kreiraju povoljne kredite i garancije za zadruge,
subvencionišu deo troškova izgradnje,
pojednostave procedure i ponude pravnu sigurnost članovima.
Kombinovanjem ovih izvora stambena zadruga može da planira dugoročne troškove i obezbedi stabilnost za svoje članove, bez opasnosti od naglih oscilacija na tržištu.
Stambene zadruge kod nas tek treba da zažive, ali iskustva iz inostranstva pokazuju da mogu biti snažna alternativa klasičnom tržištu. Vredi otvoriti pitanje: kako država i lokalne zajednice mogu da ih podrže, koji modeli finansiranja su održivi i na koji način građani mogu aktivno učestvovati u upravljanju sopstvenim domovima.
Nastavite da pratite City Expert blog kako biste bili uključeni u slične i važne teme koje se tiču tržišta nekretnina!
