Kako se zaštiti ako investitor kasni u izgradnji?

Kupovina stanova u izgradnji je danas vrlo zastupljena. Sve je veći broj kupaca koji se odlučuju da kupi stan koji će biti izgrađen u nekoj od novih zgrada. Postoji veliki broj prednosti kod kupovine ovakve nepokretnosti, ali je potrebno da obratite pažnju i na potencijalne rizike.

Definišite rok za završetak radova

Ono što je kod kupovine stana u novogradnji specifično jeste da u momentu kupovine i isplate ugovorene cene u celosti, ne mora da bude završen i spreman za useljenje. Zbog toga je za kupca jako važno da se u ugovoru kojim kupuje stan u izgradnji definiše rok za završetak radova i predaju stana kao funkcionalnog dela objekta kupcu u posed.

Investitori su neretko skloni prekoračenju rokova za završetak izgradnje. To se nekada ne može pripisati u isključivu krivicu prodavca, jer se dešavaju i situacije da su administrativni poslovi ti koji usporavaju ili koče poslove izgradnje, a nekada se radi čak i o nepredviđenim okolnostima u vidu vremenskih neprilika i sl. (tzv. viša sila).

Ugovorite ugovornu kaznu

Način na koji kupci mogu da se zaštite je ugovaranje ugovorne kazne. Reč je o pravnom institutu koji je regulisan odredbama Zakona o obligacionim odnosima i koji podrazumeva obavezu dužnika da plati određeni novčani iznos (ili neku drugu materijalnu korist) ako zakasni sa ispunjenjem svoje nenovčane obaveze. Bitna karakteristika je da se ugovorna kazna ne može ugovarati za novčane obaveze (za takve situacije služi kamata). Dakle, kupci imaju mogućnost da sa prodavcem ugovore ugovornu kaznu u slučaju kašnjenja sa izgradnjom. Praksa je da iznos ugovorne kazne odgovara tržišnoj ceni zakupnine stana čija se izgradnja čeka.

Ističemo da je ugovornu kaznu neophodno ugovoriti, jer se ne radi o institutu koji se primenjuje po sili zakona. Bez ugovorenih odredbi o ugovornoj kazni, kupac neće moći da je zahteva od investitora.

Dešavalo se da se usled kašnjenja sa izgradnjom kupci nađu u situaciji da počnu da otplaćuju rate kredita i da istovremeno nastave da plaćaju zakupninu za stan koji su zakupili, jer stan koji su kupili nije završen, iako su planirali da novac koji su odvajali za zakupninu preusmere na ratu za kredit. U praksi su se dešavali slučajevi da se ugovori ugovorna kazna na način da prodavac plaća kupcu iznos u visini mesečne rate za kredit.

Pregovarajte kako biste zaštitili sebe od duplih troškova kirije i kredita

Prilikom kupovine stana u izgradnji imajte na umu i mogućnost primene ovog značajnog instituta koji će vam omogućiti da „pregrmite“ čekanje u slučaju eventualnog kašnjenja sa završetkom radova. A visina ugovorne kazne zavisi od vaših pregovaračkih sposobnosti i spremnosti investitora da je plaća.