Odgovornost prodavca za materijalne i pravne nedostatke

Odgovornost prodavca za materijalne nedostatke

Kod ugovora o prodaji, nebitno da li se radi o nepokretnostima ili pokretnim stvarima, prodavac odgovara za materijalne nedostatke stvari koje je ona imala u času prelaza rizika na kupca. Kod ugovora o prodaji, nebitno da li se radi o nepokretnostima ili pokretnim stvarima, prodavac odgovara za materijalne nedostatke stvari, bez obzira na to da li mu je to bilo poznato, kao i za nedostatke koji se pojave naknadno ako su posledica uzroka koji je postojao pre toga. Važno je napomenuti da se neznatan materijalni nedostatak ne uzima u obzir.

Prodavac ne odgovara za nedostatke ako su u času zaključenja ugovora bili poznati kupcu ili mu nisu mogli ostati nepoznati (smatra se da nisu mogli ostati nepoznati kupcu oni nedostaci koje bi brižljivo lice sa prosečnim znanjem i iskustvom lica istog zanimanja i struke kao kupac moglo lako opaziti pri uobičajenom pregledu stvari). Međutim, prodavac odgovara i za nedostatke koje je kupac mogao lako opaziti, ako je izjavio da stvar nema nikakve nedostatke.

Zakon o obligacionim odnosima koji reguliše prava, obaveze i odgovornosti prodavca i kupca, pravi razliku između vidljivih i skrivenih nedostataka.

Vidljivi nedostaci

Izuzetno je važno da kupac prilikom primopredaje stana, kojoj prisustvuju obe ugovorne strane, svoje primedbe zbog vidljivih nedostataka saopštiti prodavcu odmah. U suprotnom gubi pravo koje mu po tom osnovu pripada. Dakle kupac treba da stan koji prima u posed pažljivo pregleda i istakne sve uočene nedostatke. To se čini potpisivanjem zapisnika o primopredaji, koji potpisuju obe ugovorne strane i u kojem kupac treba da zahteva da se opišu svi vidljivi nedostaci. Zbog toga je, između ostalog, sačinjavanje i potpisivanje zapisnika o primopredaji nepokretnosti važno.

Skriveni nedostaci

Kad se posle prijema stvari od strane kupca pokaže da stvar ima neki nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom prilikom preuzimanja stvari (skriveni nedostatak), kupac je dužan, pod pretnjom gubitka prava, da o tom nedostatku obavesti prodavca u roku od osam dana računajući od dana kad je nedostatak otkrio, uz obavezu kupca da bliže opiše nedostatak i pozove prodavca da pregleda stvar.

Zakon o obligacionim odnosima je propisao i mogućnost ugovornih strana da ograniče ili sasvim isključe prodavčevu odgovornost za materijalne nedostatke stvari, što svakako kupcu ne savetujemo da čini.

Iako se nadamo da se kupci neće često sretati sa ovakvim problemima, svakako je dobro znati da kupac, koji je blagovremeno i uredno obavestio prodavca o nedostatku, ima na raspolagnju više opcija za rešavanje situacije u kojoj se našao, budući da osim što može zahtevati od prodavca da nedostatak ukloni, pod uslovima određenim zakonom može zahtevati i sniženje cene ili raskinuti ugovor.

Odgovornost prodavca za pravne nedostatke

Verovatno ste čuli za izraz “zaštita od evikcije”, pravni pojam koji deluje prilično nerazumljivo, iako je to zapravo sinonim za odgovornost prodavca za pravne nedostatke. Kod ugovora o prodaji, nebitno da li se radi o nepokretnostima ili pokretnim stvarima, prodavac odgovara za pravne nedostatke. Prodavac odgovara ako na prodatoj stvari postoji neko pravo trećeg koje isključuje, umanjuje ili ograničava kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obavešten, niti je pristao da uzme stvar opterećenu tim pravom.

Kad se pokaže da treće lice polaže neko pravo na stvar, kupac je dužan da obavesti prodavca o tome, izuzev kad je to prodavcu već poznato, i da ga pozove da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili pretenzije trećeg.

Odredbama Zakona o obligacionim odnosima propisane su obaveze i odgovornosti prodavca, odnosno prava kupca.

Ukoliko prodavac ne postupi po zahtevu kupca, i stvar koja je predmet prodaje bude oduzeta kupcu, ugovor o prodaji se raskida po samom zakonu. U slučaju umanjenja ili ograničenja kupčevog prava, kupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtevati srazmerno sniženje cene.

Zakon o obligacionim odnosima je propisao i mogućnost ugovornih strana da ograniče ili sasvim isključe prodavčevu odgovornost za pravne nedostatke stvari, što svakako kupcu ne savetujemo da čini.

Iako se nadamo da se kupci neće često sretati sa ovakvim problemima, svakako je dobro znati da je odredbama Zakona o obligacionim odnosima podrobno regulisan ovaj odnos kupca i prodavca, te da će kupac moći da zaštiti svoja prava u slučaju da se pojavi neki pravni nedostatak. Međutim, kako bi se takva situacija sprečila, potrebno je da kupac prilikom same kupovine nepokretnosti izvršni detaljnu pravnu analizu, za šta će mu biti potrebna stručna pravna pomoć, kako bi se uočili svi eventualni rizici i kupac na osnovu toga doneo odluku da li će uopšte i kupiti nepokretnost za koju je zainteresovan.

O ovoj i drugim temama možete se konsultovati sa sa stručnim agentom za nekretnine. City Expert agencija za nekretnine ima stručni pravni tim, predstavnike i licencirane agente koji brinu o svim klijentima i pomažu im da uspešno i brzo prodaju, izdaju ili kupe stan, kuću ili poslovni prostor. Ukoliko vam je potreban stambeni kredit ili keš kredit, tu je i naš Kreditni Savetnik, vaš pouzdani partner u procesu traženja kredita, korak po korak, bez stresa - potpuno besplatno. Zato, ukoliko kupujete ili prodajete stan, na pravom ste mestu.