Da li znate razliku između svojine, susvojine i zajedničke svojine?

Kupci koji su u braku prilikom kupovine nepokretnosti često se nađu u nedoumici da li će se kao kupac pojaviti samo jedan od supružnika, oba supružnika, ili će pak kupac biti samo jedan od njih ali će se u katastru upisati kao imaoci prava zajedničke svojine. U ovom tekstu ćemo se potruditi da objasnimo koja je razlika između svojine, susvojine i zajedničke svojine.

Šta je svojina?

Kada je jedna osoba isključivi vlasnik neke stvari, ona poseduje pravo te svojine. Svojina je najšire pravo na stvari, odnosno najviša pravna i faktička vlast, te podrazumeva ovlašćenje vlasnika da stvar drži, upotrebljava i njome raspolaže, uz obavezu svih drugih lica da se uzdržavaju od radnji koje bi povredila prava vlasnika stvari.

Ukoliko samo jedan supružnik bude kupac, a drugi se saglasi da se radi o posebnoj imovini njegovog supružnika, u katastru nepokretnosti će kupac biti upisan kao isključivi imalac prava svojine na nepokretnosti. Od volje kupca zavisi da li će svom supružniku dozvoliti da stanuje u njegovom stanu.

Šta je susvojina?

Više lica ima pravo susvojine na nepodeljenoj stvari kada je deo svakog od njih određen srazmerno prema celini (idealni deo). Suvlasnik ima pravo da stvar drži i da je koristi zajedno sa ostalim suvlasnicima srazmerno svom delu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika. U slučaju prodaje suvlasničkog dela ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine samo ako je to određeno zakonom.

Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju stvarju. Za preduzimanje poslova upravljanja stvarju potrebna je saglasnost suvlasnika, s tim što se pravi razlika između poslova redovnog upravljanja i poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja za koje je potrebna saglasnost svih suvlasnika (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke i slično). Troškove korišćenja, upravljanja i održavanja stvari i ostale terete koji se odnose na celu stvar snose suvlasnici srazmerno veličini svojih delova. Dakle, ako se oba supružnika pojave u ulozi kupca oni će biti suvlasnici, a udele će samostalno odrediti.

Šta je zajednička svojina?

Zajednička svojina je svojina više lica na nepodeljenoj stvari kada su njihovi udeli odredivi, ali nisu unapred određeni. Jedan od primera je zajednička svojina supružnika. Takođe, na zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine. Udeli zajedničara nisu određeni, ali su odredivi, zbog čega se zajednička svojina razlikuje od susvojine kod koje su udeli suvlasnika određeni idealno i kojima suvlasnik može raspolagati. Zajedničari ne mogu zasebno raspolagati predmetom zajedničke svojine sve dok traje režim zajedničke svojine.

Po zakonu se pretpostavlja da su udeli supružnika u zajedničkoj imovini jednaki. Ako je kupac u braku u trenutku kupovine stana, taj stan će u katastru nepokretnosti biti upisan kao zajednička svojina, međutim oba supružnika mogu dati svoju saglasnost da se ne radi o zajedničkoj imovini, već o posebnoj imovini kupca. Ta saglasnost može se dati u posebnim izjavama koje moraju biti potvrđene (solemnizovane) od nadležnog javnog beležnika, ili tako što će oba supružnika potpisati ugovor kojim kupac stiče stan.