Kako vanredno i ratno stanje utiče na ugovore o zakupu i prodaji nekretnina?

U nekoliko proteklih godina uvideli smo kako nepredviđene okolnosti mogu uticati na uobičajan način života i obavljanje svakodnevnih aktivnosti i poslova, a samim tim i pravnih poslova. Pandemija korona virusa je u jednom periodu praktično „paralisala“ čitav svet. Zbog toga je najveći broj zemalja na samom početku pandemije uveo vanredno stanje. Vanredno stanje je objava države kojom se suspenduju određene funkcije vlasti, od stanovništva zahteva da izmene svoje uobičajene modele ponašanja i kojom se naređuje državnom aparatu da realizuje već pripremljene planove u slučaju ovakvog stanja. Vanredna stanja se obično proglašavaju u vreme prirodnih nepogoda i epidemija, odnosno pandemija. Prema Ustavu Republike Srbije vanredno stanje se proglašava kada javna opasnost ugrožava opstanak države ili građana.

Trenutno se na prostoru Ukrajine događa oružan sukob, zbog kojeg čitav svet strahuje od mogućnosti izbijanja rata koji bi zahvatio šire područje. Tokom perioda građanskih nemira ili proglašenja rata, države imaju mogućnost proglašavanja ratnog stanja.

Odredbama Ustava Republike Srbije propisano je da su po proglašenju vanrednog ili ratnog stana dozvoljena odstupanja od ljudskih i manjinskih prava zajemčenih Ustavom, ali samo i obimu u kojem je neophodno.

Kako je proglašenje vanrednog stanja u Republici Srbiji u martu 2020. godine uticalo na overu ugovora o prodaji nepokretnosti?

Nakon proglašenja vanrednog stanja donet je čitav niz pravnih propisa kojima su regulisane pojedine oblasti života građana, ali i pravila ponašanja i postupanje državnih organa i poslovanja privrede. Samim tim, bio je izmenjen i režim rada javnih beležnika koji su jedini nadležni za overu ugovora o prodaji nepokretnosti. Iako su bile obustavljene sve overe potpisa, rukopisa i prepisa i postupci raspravljanja zaostavštine (ostavinski postupci), osim u naročito hitnim i opravdanim situacijama, solemnizacije ugovora i sastavljanje javnobeležničkih zapisa i javnobeležničkih zapisnika su obavljani. Doduše u izmenjenom režimu rada, sa smanjeni obimom posla i prometa stranaka, u skladu sa preporukama zbog epidemiološke situacije u zemlji. Dakle, kupoprodaja nepokretnosti se odvijala, ali u mnogo manjem obimu nego što je to uobičajeno. Razlog verovatno treba tražiti u ponašanju, strahu i načinu razmišljana ljudi u jednoj takvoj neizvesnoj situaciji, a ne u samom postupanju javnih beležnika, radu banaka i Republičkog geodetskog zavoda, koji su učesnici u „lancu“ kupoprodaje nepokretnosti, budući da su poslovali i za vreme vanrednog stanja.

Otkaz ugovora o zakupu za vreme vanrednog stanja

Proglašenje vanrednog i ratnog stanja može biti zanimljivo i sa aspekta otkaza ugovora o zakupu. Proglašenje vanrednog stanja u martu 2020. godine je dovelo do toga da veliki broj zakupaca poslovnih prostora nema potrebu za zakupom u tom periodu. Odredbama Zakona o obligacionim odnosima propisano je da ukoliko u samom ugovoru o zakupu nije ugovoren otkazni rok, niti se on može odrediti iz okolnosti ili mesnih običaja, ugovor prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj poštujući otkazni rok ustanovljen zakonom. Dakle, tek ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili mesnim običajima, ona iznosi 8 (osam) dana. Ipak, ZOO postavlja i jedan uslov, a to je da otkaz ne može biti dat u nevreme. Sam ZOO ne definiše pojam "nevreme". U teoriji, ali i sudskoj praksi, najčešće se nailazi na stanovište da je nevreme zapravo trenutak kada bi otkaz prouzrokovao izuzetno veliku štetu jednoj od ugovornih strana. Pitanje da li se proglašenje vanrednog stanja smatra nevremenom u smislu prestanka ugovora o zakupu se mora rešavati u svakom konkretnom slučaju. Tako bi na primer otkaz zakupca naneo veliku štetu onom zakupodavcu kojem je izdavanje poslovnog prostora osnovna delatnost. Otkaz ugovora o zakupu onom zakupodavcu koji pored obavljanja osnovne delatnosti od koje stiče prihod izdaje u zakup i neku nepokretnost (npr. jedan magacin jer mu nije potreban), a prihod od zakupa mu nije ključan za poslovanje, neće naneti "izuzetno veliku štetu". Dok bi na primer otkaz ugovora o zakupu stana od strane zakupodavca za vreme epidemije mogao da se smatra otkazom u „nevreme“.

Ono što je nesporno jeste da vanredno i ratno stanje zaista predstavlja stanje koje se po mnogo čemu razlikuje od redovnog toka stvari i redovnog funkcionisnja života. Nemoguće je predvideti i jasno definisati sva pravila i postupanja u takvim okolnostima, ali se svakako nadamo da će ih u budućnosti biti što manje, te da nećemo morati da se prilagođavamo tim okolnostima.