Neprijatna iznenađenja koja vas mogu sačekati u kupovini stana!

Kupovina stana za većinu ljudi predstavlja najvažniju životnu investiciju. Iako na prvi pogled može delovati jednostavno: pronašli ste stan koji vam se dopada, dogovorili cenu i spremni ste da potpišete ugovor, praksa pokazuje da kupci u Srbiji često naiđu na neprijatna iznenađenja. Neka od njih mogu biti lako rešiva, a u slučaju drugih nikako ne savetujemo kupovinu.

U nastavku izdvajamo najčešće situacije koje se pojavljuju u prometu nekretnina, uz objašnjenje rizika i kako ih možete prepoznati.

1. Razlika u kvadraturi između stvarnog i uknjiženog stanja

Vrlo često se dešava da stan u katastru ima manju kvadraturu od one koja je stvarno izgrađena. Razlog su dograđene lođe, zatvorene terase ili prenamene prostorija koje nikada nisu ozakonjene.

• Rizik: Vi faktički kupujete “veći” stan, ali u papirima imate samo onoliko kvadrata koliko je uknjiženo. Cena je uglavnom niža i to je svojevrsna prednost, ali nije moguća kupovina na kredit - sada ili ako u budućnosti planirate da prodate nekretninu.

• Praksa: Takvi stanovi su na tržištu obično jeftiniji, ali kupac preuzima legalizaciju u budućnosti.

2. Stan nije uknjižen na prodavca

Često se dešava da prodavac nije uknjižen kao vlasnik nekretnine u katastru. Najčešće se to dešava kod nasledstva: stan se i dalje vodi na preminulog roditelja, a naslednik pokušava da ga proda. Ako postoji dokaz o vlasništvu trenutnog prodavca, kupoprodaja se može izvšiti. Jedina prepreka u ovom slučaju jeste kupovina nekretnine na kredit.

• Problem: Dok naslednik ne postane upisan vlasnik u katastru, banka neće odobriti stambeni kredit.

• Praksa: Bez upisa trenutnog i stvarnog vlasnika u katastar, koji je ujedno i prodavac nekretnine, kupovina je moguća samo gotovinom.

3. Nepotpuna ili neuređena dokumentacija

Poseban problem predstavljaju stanovi u zgradama koje nemaju uredne građevinske ili upotrebne dozvole. To se često dešava kod objekata građenih pre deset ili dvadeset godina, gde upotrebna dozvola nikada nije pribavljena, a građevinska je u međuvremenu istekla.

• Kupovina nije moguća: U katastarskim knjigama vlasnik se i dalje vodi kao investitor, a stanar faktički nije pravno vlasnik. Kako javni beležnici ne overavaju kupoprodaje ovakvih nekretnina, legalan promet nije moguć.

4. Hipoteka ili drugi tereti na stanu

Suprotno popularnom mišljenju, hipoteka nije nerešiv problem. Štaviše, činjenica da je stan već bio predmet provere banke obično znači da je dokumentacija o samoj nepokretnosti uredna.

• Kako se rešava: Ugovorom se predviđa da se iz dela kupoprodajne cene izmiri dug banci, a zatim se podnosi zahtev za brisanje hipoteke u katastru. 

5. Više vlasnika na nekretnini (suvlasništvo)

Stan može imati više vlasnika – naslednike ili supružnike. To nije retkost i nužno prepreka samo po sebi, ali je u praksi često izvor komplikacija.

• Praksa: Ako nisu svi suvlasnici saglasni, proces prodaje može se otegnuti mesecima. Drugi slučaj je kada je neko od suvlasnika u inostranstvu – u tom slučaju on može dati ovlašćenje ili saglasnost ako ne može lično da prisustvuje overi ugovora. 

6. Zabeležbe sudskih sporova

Najrizičnija situacija jeste kada se u listu nepokretnosti nalazi zabeležba spora. To znači da se oko stana vodi sudski postupak – najčešće naslednici vode parnicu oko podele imovine. Notari ne overavaju ugovore o kupoprodaji nekretnina sa sporom, tako da ne može doći u rizičnu situaciju da kupite ovakvu nekretninu. 

Kako da proverite nekretninu koju želite da kupite?

1. Proverite katastar – upis vlasnika, kvadraturu, eventualne terete i zabeležbe.

2. Pitajte za građevinsku i upotrebnu dozvolu – bez njih ne postoji legalan promet nekretninama.

3. Proverite status nasledstva – da li je ostavinski postupak završen i da li su svi naslednici saglasni.

4. Prisustvo tereta – ako postoji hipoteka na nekretnini, potrebno je definisati dodatne delove ugovora kako bi kupovina bila sigurna za kupca.

5. Postojanje sudskih sporova – ako vidite sudski spor na nekretnini, jednostavno preskočite kupovinu.

Ako vam sve ovo zvuči komplikovano, najjednostavniji način da se zaštitite jeste da birate nekretnine iz ponude proverenih i reputabilnih agencija, poput City Expert. Svaki stan koji objavimo na našem sajtu prolazi kroz detaljnu pravnu proveru. Ukoliko postoji bilo koji od scenarija koje smo opisali – naši iskusni agenti prethodno identifikuju rizike i pomažu kupcu i prodavcu da celokupnu kupoprodaju sprovedu bez komplikacija, jednostavno i potpuno sigurno za obe strane.