Treba li kupce da „plaši“ postojanje hipoteke na stanu koji kupuju?

Imajući u vidu da se najveći broj stanova kupuje uz pomoć novčanih sredstava iz stambenog kredita, nije redak slučaj da na stanu koji je predmet prodaje postojati upisana hipoteka. Da bismo vam odagnali sve sumnje u vezi kupovine stana koji ima upisanu hipoteku, u ovom tekstu ćemo se pozabaviti načinima na koji se hipoteka briše/skida sa nekretnine.

Šta je hipoteka?

Hipoteka predstavlja sredstvo obezbeđenja koje hipotekarnom poveriocu omogućava da, ukoliko potraživanje obezbeđeno hipotekom ne bude izmireno do dospelosti, proda nepokretnost opterećenu hipotekom i da iz sume koja je dobijena tom prodajom naplati svoje potraživanje. Hipoteka predstavlja stvarni teret koji opterećuje nepokretnost, bez obzira ko je njen vlasnik, tako da je moguće slobodno prometovati nepokretnosti koje su opterećene hipotekom.

Međutim, očekivano je da kupac neće želeti da kupi nepokretnost opterećenu hipotekom, te postoji nekoliko načina koji se mogu primeniti u slučaju prodaje takve nepokretnosti.

Koji su načini da sigurno kupite stan pod hipotekom?

1. Prva opcija je da prodavac do dana zaključenja ugovora o prodaji obriše hipoteku, te dostavi list nepokretnosti bez tereta i zabeležbi. Prodavac može izmiriti potraživanje hipotekrnog poverioca bilo iz sopstvenih sredstava bilo iz kapare dobijene od kupca prilikom zaključenja predugovora o prodaji nepokretnosti. Dakle, ovaj način je moguć samo ukoliko prodavac poseduje dovoljno novčanih sredstava da vrati dug u celosti.
2. Druga opcija je da kupac deo ugovorene cene isplati direktno hipotekarnom poveriocu u visini njegovog ukupnog potraživanja na dan isplate, a da preostali deo isplati prodavcu. U tom slučaju je neophodno da prodavac od banke kao hipotekarnog poverioca pribavi pismo o namerama (kojim se banka obavezuje da će nakon prevremene otplate kredita, a po uplati sredstava na ime izmirenja celokupnog potraživanja, izdati brisovnu dozvolu za brisanje hipoteke) i potvrdu o stanju duga sa instrukcijama o plaćanju. Ugovorom o prodaji nepokretnosti se prodavac obavezuje da u najkraćem mogućem roku po isplati ugovorene cene pribavi brisovnu dozvolu na osnovu koje se može izvršiti nesmetano brisanje hipoteke, izvrši brisanje hipoteke iz katastra nepokretnosti i kao dokaz o tome dostavi konačno rešenje o brisanju doneto od strane nadležne službe za katastar nepokretnosti.
3. Treća opcija je da kupac isplati ugovorenu cenu direktno prodavcu, a da se prodavac obaveže da isplati hipotekarnom poveriocu celokupan iznos potraživanja i izvrši brisanje hipoteke iz katastra nepokretnosti, te kao dokaz o tome dostavi konačno rešenje o brisanju doneto od strane nadležne službe za katastar nepokretnosti. Ova opcija je najrizičnija za kupca, jer je moguće da prodavac nakon prijema ugovorene cene ne izmiri potraživanje hipotekarnog poverioca, čime bi nepokretnost koju je kupac kupio ostala opterećena hipotekom. Ukoliko prodavac ne bi izmirivao svoje obaveze, banka bi bila ovlašćena da predmetnu nepokretnost proda prinudnim putem. Zbog toga treba izbegavati ovaj način.

Kad se hipoteka briše?

Hipoteka prestaje ispisom iz katastra nepokretnosti kada obezbeđeno potraživanje prestane da postoji. Kada se banci kao hipotekarnom poveriocu isplati ukupno potraživanje, kupac nema razloga da brine da hipoteka neće biti obrisana. Prestankom potraživanja čijem obezbeđenju služi, prestaje i osnov za postojanje hipoteke. Odredbama Zakona o hipoteci propisana je obaveza poverioca da dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti izda potvrdu o izmirenom dugu i da mu izda saglasnost za brisanje hipoteke. Dakle, u slučaju kada više ne postoji potraživanje hipotekarnog poverioca, ne postoji ni osnov za hipoteku i poverilac je obavezan da izda saglasnost za brisanje hipoteke.

City Expert se u svom poslovanju gotovo svakodnevno susreće sa prodajom stanova koji su opterećeni hipotekom, te licencirani agenti poseduju znanje i bogato iskustvo u prodaji ovakvih stanova. Osim toga, podrški im pruža i tim advokata, koji je kompetentan i spreman da pomogne u svakom trenutku, te prodavcu i kupcu pruži sve potrebne pravne savete i adekvatnu pomoć u procesa kupoprodaje stana.