Na šta sve treba da obratite pažnju kad kupujete stan

Planirate da postanete vlasnik nekretnine? Na pravom ste mestu!

Mi znamo koliki je put potrebno preći od guglanja “stanovi na prodaju Beograd” do žurke za useljenje, pa smo odlučili da Vam pomognemo da na taj put krenete spremni i obavešteni. Za samo dve godine, završili smo preko 500 kupoprodajnih procesa - i svakom od 500 kupaca pomogli da nađe savršen dom. To iskustvo nam je pomoglo da sastavimo listu najvažnijih pitanja o kojima treba da razmislite pre kupovine stana.

Udobno se smestite i krenite: 

1. Sa koliko novca raspolažete?

Prvo i najvažnije: da li imate gotovinu ili planirate da uzmete stambeni kredit?

Ako je vaš odgovor stambeni kredit, kao što većini kupaca jeste, potrebno je da ispunjavate uslove koje banke propisuju (da ste zaposleni za stalno više od godinu dana, u firmi koja je poreski obveznik više od dve godine itd…), odnosno da budete kreditno sposobni.

Stambeni krediti jesu povoljni i slični, ali ipak postoji mnogo stvari o kojima treba dobro razmisliti: da li ćete uzeti kredit u evrima ili u dinarima, sa fiksnom, varijabilnom ili kombinovanom kamatnom stopom (neke banke daju fiksnu kamatnu stopu 15, a neke čak do 20 godina), koliki je rok otplate (prosek je 30, ali ima i do 35 godina), da li birate da kredit bude osiguran kod NKOSK-a i/ili da uzmete životno osiguranje, kolika je EKS od koje zavisi ukupan iznos kredita i, na kraju, kolika će biti vaša mesečna rata. To su sve veoma važna pitanja, jer kredit će biti vaš saputnik narednih 30 godina a njegov iznos će biti deo redovnih mesečnih troškova vašeg domaćinstva.

Sem samog stambenog kredita, postoje još neki troškovi na koje morate uzeti u obzir prilikom planiranja kupovine stana.

Učešće

Kad kupujete stan uz stambeni kredit, morate da obezbedite novac za učešće. Učešće iznosi 20% od ukupne cene stana i u tu cenu je uračunata kapara, kojom se kupac obavezuje da će kupiti stan, a prodavac da će prodati nekretninu baš tom kupcu.

Razlika u ceni

Kad pronađete stan, procenitelj banke procenjuje vrednost stana. Od te procene zavisi iznos kredita koji će banka da vam odobri. Ako je stan procenjen na manje od cene koju prodavac traži, a vi ste čvrsto odlučili da ga kupite, morate da planirate kako da nađete dodatna sredstva da podmirite razliku između cene i iznosa kredita.

O kreditima možete da se obavestite na onlajn prezentacijama banaka, da prečešljate forume koji se bave nekretninama i da popričate sa prijateljima o njihovim iskustvima. Zatim možete da obiđete odabrane banke da vidite njihovu konkretnu ponudu.

Ako vam sve ovo deluje komplikovano, znajte da možete da računate na pomoć naših agenata prodaje.

2. U kojem kraju želite da živite?

Od kraja Beograda ili Novog Sada u kojem se nekretnina nalazi, zavisi i cena kvadrata, ali i mnoge druge stvari važne za kvalitet života. Dok tražite vaš idealni stan, obratite pažnju ove stvari:

Parking – Da li u kraju ima dovoljno mesta za parkiranje? Sigurno ne želite da svaki dan parkirate auto par ulica dalje od stana. Rešenje je da uz stan tražite i garažu koja se prodaje ili iznajmljuje ili da kupite stan i garažu u zgradi/naselju u izgradnji.

Infrastruktura – Novi stan mora da ispuni sve zahteve vaše porodice za udobnim i boljim životom. Obavezno proverite koliko su udaljeni hipermarketi, radnje, pijace, vrtići, škole, parkovi, dom zdravlja. Da li je kraj dobro povezan linijama gradskog prevoza? Ako ste se navikli da svuda idete pešice, a niste spremni za radikalne promene, bolje da se ne selite ispod Avale.

Saobraćaj – Da li postoje saobraćajnice koje su ‘uska grla’ pa mogu da predstavljaju problem kad budete išli na posao ili se vraćali sa istog? Da li postoje alternativni putevi?

Budući izgled - Da li se u kraju mnogo gradi? Da li ima placeva ili starih zgrada koje su potencijalna mesta za nadgradnju i novogradnju? Pokušajte da zamislite kako će okruženje Vašeg stana da izgleda za par godina.

3. Dodatna ulaganja u stan?

“E, srela sam Marka, i pohvalila sam mu se kako smo kupili stan u Zemunu u novogradnji, a on kaže, i ja sam kupio stan ali potpuno suprotno od vas! Dorćol, salonac, visoki plafoni…”

Ako imate predstavu o kraju grada u kojem želite da živite, verovatno imate ideju i o tipu stana koji želite da kupite.

Starogradnja važi za kvalitetniju, iako to nije uvek pravilo. Ako razmišljate o starogradnji, računajte na dodatne troškove koji se kreću od velikih (potpuno renoviranje stana, sa zamenom instalacija, drvenarije itd) preko srednjih (adaptacija prostorija, kupatila, kuhinje) do malih (krečenje, sređivanje parketa). Kod starogradnje veliki problem može biti i nepraktičnost prostornih celina i ograničena mogućnost adaptiranja – kad velika soba ne može da se pregradi u dve manje zbog prozora.  

Novogradnja je privlačna zato što nema ulaganja. Još neke prednosti su moderni standardi gradnje, funkcionalni dizajn koji diktira da iskorišćenost prostora bude što veća, raspored prostorija koji odgovara savremenom načinu života, energetska efikasnost, novi načini grejanja (geotermalno, etažno sa merenjem potrošnje), mogućnost kupovine garaže u zgradi… ali zato je novogradnja skuplja za 20-30%.

Mislili smo i na to. Zahvaljujući iscrpnim informacijama i multimedijalnoj prezentaciji svih stanova na našem sajtu, možete da vidite sve detalje stana kako biste znali unapred znali koliko je ulaganja još potrebno. Takođe, možete da iskoristite tlocrt stana za planiranje opremanja ili adaptacije.

4. Koji sprat vam odgovara?

Prvi sprat i prizemlje imaju svoje draži (pogotovo ako imaju pripadajuću terasu-baštu) ali su i na najvećem “udaru” ulične buke. Postavlja se i pitanje bezbednosti: neki stanari ne vide ništa loše u rešetkama na prozorima, a neki ne mogu da zamisle život u takvom prostoru.

Većina kupaca ni ne pomišlja na kupovinu stana u zgradi koja nema lift. I nije da nisu u pravu. Ne postavlja se samo pitanje unošenja nameštaja prilikom useljavanja, već i kvaliteta svakodnevnog života. Samo zamislite da svaki dan nosite bicikl, dečija kolica ili ceger sa pijace stepenicama na drugi, treći ili bilo koji sprat. Možda sad i možete, ali šta će biti za 20 godina?

Viši spratovi, po pravilu znače manje buke i bolji pogled, a to su za neke kupce važni razlozi za kupovinu.

Potkrovlja su uglavnom jeftinija zbog kosina, ali mnogi ih upravo zato i izbegavaju. Uvreženo mišljenje je da u potkrovljima ima više vlage, da je zimi hladnije, a da je leti previše vruće. Ali ako je izolacija u zgrada urađena kako treba, to ne bi trebalo da vas zabrinjava.

5. Za koju ste stranu?

Orjentacija stana je, sem iz razloga osvetljenosti tj. količine dnevnog svetla, važna i zbog grejanja stana. Stan koji ima više dnevnog svetla će imati manje troškove za grejanje, pogotovo ako je okružen stanovima koji se greju.

Kada je u pitanju idealna orjentacija stana, mišljenja su različita. Ako želite da vam je stan osvetljen veći deo dana, stručnjaci preporučuju da birate jug, jugozapad ili jugoistok. U slučaju da je stan orjentisan istočno, leti će imati divnu jutarnju svetlost, a popodne će biti u hladu. Stan koji gleda na zapad će leti imati mnogo svetla popodne, a zimi će biti topliji od onog koji gleda na istok. Stanovi okrenuti na sever nemaju direktno dnevno svetlo, ali ako su kvalitetni, nemojte ih odmah odbacivati.

Sem dobre osvetljenosti, idealan stan ima prirodnu ventilaciju preko prozora u kuhinji i kupatilu ili bar dobre ventilacione odvode.

6. Ko će da vas vodi kroz kupoprodaju?

Našli ste stan koji vam se dopao i uklopio se u vaš budžet. Ozbiljno razmišljate da ga kupite. Računica je upravo postala ‘realna’. Sad dolazimo do početka kupoprodajnog procesa, u čijem savladavanju je neprocenjiva pomoć iskusnog prodajnog agenta iz agencije za nekretnine. Njegov zadatak je da vas sprovede kroz celokupan proces kupovine stana, od podizanja kredita do potpisivanja kupoprodajnog ugovora. 

Agent će dati sve od sebe da vam pomogne da odgovorite na sledeća pitanja:

• Koliki iznos stambenog kredita vam je potreban?
• U kojoj banci i pod kojim uslovima možete da ga podignete?
• U slučaju da je potrebno, da li imate dovoljno novca za renoviranje ili vam je potreban namenski ili gotovinski kredit?
• Da li postoji razlika između oglašene i tržišne cene? 
• Da li je vlasnik stana spreman za saradnju u vezi sa cenom i rokovima za prodaju?

7. Da li je sve u redu sa papirima? I računima?

U našoj agenciji dokumentaciju svih stanova za prodaju proveravaju agenti za prodaju i pravni tim. Ipak, život je nepredvidljiv, a ljudi su ljudi, pa se dešavaju situacije da se zainteresovani kupac pojavi brže nego što je vlasnik uspeo da prikupi ili ‘sredi’ dokumentaciju. Ali, nemojte da vas hipoteke i zabeležbe odbiju od kupovine, sve može da se reši uz prav(n)e savete.

Neke od tipičnih situacija su:

1. Stan koji želite da kupite ima hipoteku, jer je kupljen na kredit i delimično otplaćen. Pošto se u našoj zemlji većina stanova kupuje na stambeni kredit, to je prilično uobičajena pojava. Rešava se na jedan od načina koji su objašnjeni u ovom postu.
2. Stan za čiju ste kupovinu zainteresovani je kupljen dok je prodavac bio u braku ili da postoje drugi suvlasnici. U tom slučaju, za prodaju stana je neophodna pismena saglasnost supružnika tj. drugih suvlasnika.
3. Prodavac ima neki dug (za struju, vodu, porez itd). ili računi koji prate nekretninu nisu na njegovo ime.

Naši agenti će vas uputiti u to kako funkcioniše upis stana u katastar nepokretnosti, kako da prevedete račune za komunalije na svoje ime, gde se nalaze nadležne službe za vašu opštinu i još mnogo toga.

8. Da li imate pravo na poreske olakšice?

Pri kupovini nekretnine morate da platite dva poreza. Prvi je ili porez na dodatu vrednost (PDV) ili porez na prenos apsolutnih prava. Ako kupujete stan iz starogradnje, moraćete da platite porez na prenos apsolutnih prava koji iznosi 2.5% ukupne vrednosti stana, međutim, ako je to prvi stan koji kupujete, Zakon nalaže da se vi kao kupac oslobađate tog poreza.

Ako kupujete prvu nekretninu, računajte na povraćaj/refundaciju dela sredstava. Kao kupac prve nekretnine, povraćaj ostvarujete za površinu do 40 kvadrata. Ako se sa vama useljava još neko kome je ovo isto prva nekretnina (suprug, supruga, deca), oslobođeni ste poreza za dodatnih 15 kvadrata po osobi. Ako je veća, plaćate porez samo za razliku (kvadrati stana minus 40 kvadrata + dodatnih 15 po osobi = kvadratura za koju plaćate).

Drugi porez je porez na imovinu. Poreska prijava za plaćanje poreza na imovinu podnosi se odeljenju Republičke uprave javnih prihoda na teritoriji opštine gde se nekretnina nalazi. Opština Vam odredi iznos poreza čija visina se utvrđuje na godišnjem nivou, a plaća se kvartalno - tromesečno.

10. Kada ćete da se uselite u stan koji ste kupili?

I to je to – našli ste stan, dogovorili se sa vlasnikom, podigli stambeni kredit, na redu je potpisivanje ugovora. Datum primopredaje stana treba da bude preciziran u kupoprodajnom ugovoru koji se overava kod notara. Ne postoji neki zakonom propisani rok za primopredaju stana i sve zavisi od vašeg dogovora sa prodavcem. 

Po zakonu o obligacionim odnosima propisuje se obaveza prodavca za predaju stvari i taj član glasi ovako:

Vreme i mesto predaje

Član 467

(1) Prodavac je dužan predati stvar kupcu u vreme i na mestu predviđenom ugovorom.

Ako se Vama, kao kupcu, ne žuri, a prodavac čeka da se useli u stan u izgradnji, možete da se dogovorite i za neki duži vremenski rok.

City Expert Bonus savet: Ako ste kupili stan, sigurno imate dovoljno poverenja i u agenciju za nekretnine koja je posredovala i u prodavca od kojeg ste kupili stan. Ali, ako želite da se osigurate da će se prethodni vlasnik zaista iseliti iz stana koji vam je prodao, postoji način.

Kupovina stana jeste avantura, ali može da bude potpuno bezbedna ako se dobro pripremite i sagledate sve mogućnosti. Nadamo se da smo vam makar malo pomogli i ohrabrili vas da krenete. Uz pravu pomoć, brzo i lako ćete naći pravi stan za sebe.