Planirate da kupite stan? Evo šta treba da znate!

Tržište nekretnina u Beogradu je aktivno, tražnja i dalje nadmašuje ponudu, a ne postoji razlog da se ovaj trend ne nastavi i u budućnosti.

Prema podacima City Expert servisa za promet nekretnina, prosečan kupac nekretnine je kreditni kupac, zbog povoljnih stambenih kredite koje nudi većina banaka. Jedan od dokumenata koji je je kreditni kupac obavezan da priloži prilikom apliciranja za stambeni kredit je zvanična procena vrednosti nekretnine. Ovaj dokument je važan jer od njega zavisi iznos kredita koji će banka da odobri klijentu. Na osnovu procenjene vrednosti stana, banka odobrava stambeni kredit u visini od 80% tog iznosa. Ostalih 20% je učešće koje kupac plaća sam.

Šta je procena vrednosti nekretnine?

Najjednostavnije rečeno, to je dokument kojim zvanični procenitelj utvrđuje “realnu” cenu stana koji želite da kupite. Taj dokument glasi na ime kupca i traje 6 meseci, jer je to rok u kojem se očekuje kupoprodaja stana i posle kojeg procenjena cena kvadrata mora da se usaglasi sa tržišnom. Veoma je važno da istaknemo da je procenitelj prilikom procene nezavistan i od banke i od kupca.

Kako se vrši procena?

Licencirani procenitelj izlazi na teren i obilazi nekretninu. On vrši detaljnu analizu objekta (kvalitet i način gradnje, struktura, stepen završenosti izvedenih radova, ugradne materijale i opremu i sl.) i kontrolno merenje korisne površine stana. Sve dokumentuje fotografijama.

Procenitelj koristi komparativnu metodu utvrđivanja cene. To je princip direktnog upoređivanja prodajnih cena i karakteristika sličnih nekretnina sa nekretninom kojoj se procenjuje vrednost. Za ovo su najvažnija četiri pondera, odn. faktora koja određuju vrednost stana: mikrolokacija, kvalitet, spratnost i veličina.

Na primer, za procenu vrednosti stana od 72m² na Bulevaru oslobođenja (zvaćemo ga stan X) za upoređenje su korišćene tri nekretnine. Prva je stan br. 1, u Beogradskoj ulici, površine 79m², prodat po ceni 1.987 evra/m², po podacima Republičkog geodetskog zavoda. Stan br. 1 se nalazi na većoj udaljenosti od Slavije, pa se ponder mikrolokacije stana X diže za 5% na više.

Stan X je manji od stana br. 1, pa je samim tim i utrživiji, odnosno pretpostavka je da će brže da se proda. Ponder kvaliteta stana X se diže za 2% na više  u odnosu na stan 1.

Stan br. 2 (Beogradska ulica, površina 79m², prodat po ceni 2.044 evra/m² po podacima RGZ) sa kojim se stan X upoređuje je na istoj udaljenosti od Slavije, pa se ponder mikrolokacije ne menja. Koriguje se samo ponder veličine jer je stan X manji i utrživiji.

Treći stan za upoređenje je stan br. 3 (Bulevar oslobođenja, površina 83m², cena 1.831 evra/m²) koji je ponuđen na prodaju. Stan br. 3 je u izvornom stanju, a stan X je potpuno renoviran. Zato se ponder kvaliteta stana X se diže za 10% na više.

Na osnovu cene ova tri stana (stan br. 1, 2 i 3) i vrednosti pondera, procenitelj matematički izračunava vrednost kvadrata stana X. Za stan X, to je 2.089,46 evra po kvadratnom metru, ukupno 150.441 evra.  To je zvanična procenjena vrednost stana.

Šta ako prodavac traži više?

U praksi, vlasnike savetujemo da se vode tržišnom cenom ako žele brzo da prodaju nekretninu, jer je kreditnih kupaca najviše. Ali vlasnik može sam da odredi cenu koja mu odgovara, ako nađe kupca koji je spreman da plati. U City Expert-u se često dešavaju situacije da je kreditni kupac spreman da plati cenu kvadrata koja je veća od tržišne. Jedan vlasnik je procenio vrednost kvadrata svog stana za prodaju za oko 200 evra više, jer je stan bio potpuno renoviran, opremljen i odmah spreman za useljenje. Kupac je dobio zvaničnu procenu vrednosti stana od procenitelja, ali je stvarno želeo da kupi baš taj stan. Uz odobren stambeni kredit, pored učešća, kupac je dodao još 15.000 evra i tako doplatio razliku u ceni. 

Zašto cene nekretnina rastu?

Zahvaljujući poznavanju metode procene vrednosti nekretnine, jasno je da cene nekretnina u Beogradu rastu jer raste cena kvadrata prodatih stanova, koja potom utiče na povećanje cene kvadrata stanova u okolini. Kao što smo naveli na početku, u Beogradu tražnja premašuje ponudu i samim tim utiče na porast cena.   

Da li je pravo vreme da kupim stan?

DA. Stambeni krediti su povoljni, zahvaljujući negativnom EURIBOR-u, a gradi se mnogo - prodaja novogradnje je ove godine nadmašila prethodnu za oko 20%. U City Expert ponudi svaki dan osvanu nove nekretnine za prodaju, a naši licencirani agenti suvereno vladaju  informacijama i nesebično ih dele. Uz pravu podršku, kupovina stana može da bude jedno sasvim prijatno i sigurno iskustvo.