Sagledajmo hipoteku iz drugog ugla! Najčešća pitanja i odgovori o hipoteci

U svetu nekretnina, pojam hipoteke ima značajno i frekventno mesto. Mnogi kupci stanova požele da kupe stan za koji se ispostavi da je opterećen hipotekom, ili pak razmatraju stambeni kredit koji sam po sebi podrazumeva hipoteku. U nastavku teksta osvrnućemo se na najčešće nedoumice koje muče one koji se prvi put susreću sa ovim terminom.

Zašto je hipoteka obavezna u sklopu stambenog kredita?

Hipoteka je garancija banci da će moći da proda nepokretnost koja je kupljena iz sredstava stambenog kredita i na taj način namiri svoje potraživanje, ukoliko kupac stana ne bude mogao da otplaćuje kredit.

Da li je hipoteka rizična za mene?

Treba razjasniti da hipoteka nije ništa drugo do založno pravo na nepokretnost koje zalogodavac daje poveriocu, najčešće banci. Stvarno vlasništvo nad nekretninom ima zalogodavac i može u njoj stanovati, rentirati je, pa čak i prodati. Ukoliko ste svesni da je u pitanju dugoročno ulaganje u budućnost, a vaši planovi su relativno izvesni, možete biti dobar kandidat za hipoteku, odnosno stambeni kredit.

Kako da upišem hipoteku?

Upis hipoteke se vrši na zahtev trenutnog vlasnika nekretnine. Nadležnoj službi za Katastar nepokretnosti podnosi se dokumentacija pobrojana na sajtu Republičkog geodetskog zavoda, gde ćete pronaći i informacije o važećim taksama. Dozvola da se na nekretnini upiše hipoteka zove se založna izjava koju potpisuje vlasnik stana, potom je overava notar i prosleđuje službi za Katastar radi upisa.

Zašto prodavac stana, a ne kupac upisuje hipoteku?

Iako je hipoteka potrebna kupcu da bi mu se odobrio kredit, potpisuje je trenutni vlasnik, odnosno prodavac stana. Nema razloga za brigu za prodavca jer se hipoteka beleži u Katastar nepokretnosti tek nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora. Povrh toga, tek nakon prijema ugovorene cene prodavac će kupcu dati saglasnost (Clausula intabulandi) na osnovu koje može da se upiše kao novi vlasnik stana.

Kako prodati stan pod hipotekom?

Ukoliko se vaši planovi nenadno promene, uvek možete prodati stan, čak i ako ste ga kupili putem hipotekarnog kredita koji još uvek nije izmiren. Proces je nešto složeniji jer sadrži više koraka, stoga pročitajte koja od tri opcije kupoprodaje stana pod hipotekom je najbolja za vas, o čemu smo detaljno pisali u prethodnim blogovima. Osim toga, postoji opcija prebacivanja hipoteke na drugu nekretninu koju imate u svom vlasništvu. Nakon prenosa, stan koji oglašavate za prodaju nema više teret hipoteke.

Kako upisati hipoteku nad objektom u izgradnji?

Ako kupujete stan u izgradnji, nad njim se ne primenjuje ista procedura, jer takva nekretnina nije upisana u Katastar nepokretnosti. U tom slučaju se hipoteka upisuje na zemljištu na kojem se objekat gradi. Nakon što je izgradnja završen i stan uknjižen, hipoteka se potom prenosi na tu konkretnu nekretninu.

Kupovina stana koji je već pod hipotekom putem stambenog kredita - da li je moguće?

Moguće je. Prvi korak je da od banke zatražite Potvrdu o ostatku duga, kao i pismo o namerama te banke da će izdati brisovnu dozvolu nakon isplate ostatka duga. Zatim je na redu pribavljanje dokumentacije i apliciranje za kredit. U slučaju potvrdnog odgovora, uspostavlja se hipoteka II reda. Nakon dobijanja rešenja o upisu hipoteke od strane RGZ, banka klijentu isplaćuje sredstva. Nakon overe kupoprodajnog ugovora kupac će, prateći instrukcije banke, jedan deo ugovorene cene, do visine duga, isplatiti na namenski račun prodavca u banci. Nakon ove isplate prodavac je dužan da ugasi kredit koji je obezbeđen hipotekom, kao i da pokrene postupak brisanja hipoteke I reda u Katastru.

Kad se hipoteka briše?

Hipoteka se briše iz Katastra nepokretnosti kada potraživanje prestane da postoji. Nakon što banci isplati ukupan dug, vlasnik stana treba da likvidira kredit, dobije brisovnu dozvolu od banke i potom je overi kod notara koji će zahtev za brisanjem proslediti u Katastar. Time je proces završen, a da li je nekretnina oslobođena od tereta može se lako proveriti na eKatastru.

Nadamo se da ste sada upoznati sa širom slikom o hipoteci i da smo odgovorili na neka vaša pitanja. City Expert je tu da vam pruži svu neophodnu podršku u vezi sa nekretninama, uključujući i pravnu proveru, bilo da planirate da kupite, iznajmite ili prodate stan. Usluga za kupce i zakupce je potpuno besplatna, zato prepustite ove poslove profesionalcima.