Situacija na tržištu nekretnina u Srbiji: Detaljno istraživanje

Po statističim izveštajima u prvom kvartalu 2023. primetan je pad od oko 25% ukupnog broja kupoprodajnih ugovora, u odnosu na isti period prošle godine. Za sada, na osnovu naših analiza, pad je izražajniji u segmentu starogradnje, dok je dosta blaži u segmentu novogradnje.

Nakon ovih analiza, na tržištu nekretnina se ustalio pesimizam koji za sobom povlači dosta pitanja.

Da li postoje padovi u tražnji; Kada i da li možemo očekivati pad cena nekretnina?

Jesu samo neka od postavljenih pitanja u poslednje vreme.

Period hlađenja tržišta

Nakon višegodišnjeg rasta tržišta, rekordno niskih kamatnih stopa, ušli smo u period hlađenja tržišta, do kog je došlo usled više faktora. Kovid kriza, visoka inflacija, recesija - uticali su na privrede svih zemalja, pa tako ni tržište nekretnine nije ostalo imuno. Zbog visoke inflacije Evropska banka uvodi mere restriktivne monetarne politike usled koje dolazi do povećanje Euribora i rasta kamatnih stopa na stambene kredite (kamatnu stopu čine Euribor i marže banke). Uz ove mere, Euribor koji je već duži period bio na rekordnom minimumu, u prvom kvartalu 2022. odlazi u plus i sada već kontinuirano raste godinu dana. Ovo značajno utiče na rate kredita i samim tim smanjuje tražnju od strane kupaca koji kupovinu finanisiraju iz stambenih kredita.

Iako učešće finansiranja kupovine stanova iz stambenih kredita nikad nije prelazio tridesetak posto ukupnog prometa, u predhonih godinu dana ova slika se još više menja, pa se isto smanjuje na blizu 20%.

Kontinuirano uz pad potražnje kreditnih kupaca, tokom prošle godine smo imali rast finansiranja kupovine iz sopstvenih sretstva, iz razloga što je dosta ljudi videlo ulaganje u nekretnine kao dobar način čuvanja sopstvenog novaca, kao i njegovu vrednost kroz nekretnine. Ono što moramo naglasiti jeste da, iako je učešće finansiranja kupovine iz stambenih kredita dosta manje od finansiranja putem sopstvenih sredstava, značajno smanjenje tražnje ovih kupaca i te kako utiče na celokupnu sliku tržišta. Zašto je to tako? Iz razloga što je Srbija tržišite vezanih kupovina, pa tako jedan kreditni kupac vrlo često povlači za sobom par kupovina za keš. Recimo, ja podižem kredit i kupujem nekretninu od X osobe, koja zatim postaje keš kupac.

Kriza 2008. godine: Razlike u izvorima problema i ranjivost finansijskog sektora

Kada govorimo o tržištu nekretnina svi se s bojaznosti prisećamo i krize 2008. godine koja je značajno promenila tržište nekretnina i delove finansijskog sistema raznih zemalja. Da li sada  možemo pričati o sličnom scenariju ili je u pitanju potpuno drugačija kriza?

Prvenstveno treba naglasiti da su delovi finansijskog sistema, pre svega banke, u mnogo  boljem položaju danas nego što je to to bio slučaj 2008. godine, kad nisu bile tako dobro kapitalizovane. Ta kriza je bila u vezi sa slabostima bankarskog sistema, kao što su neobaveštenost, loša procena strukture kreditnih proizvoda, ekstremna neusklađenost ročnosti i velike vanbilansne obaveze, pored ostalog. Danas, ranjivost nije prvenstveno u finansijskom sektoru, već problem leži u realnoj ekonomiji.

Značajnija razlika između ove dve krize je izvor problema. Krizu je 2008. godine izazvalo pucanje stambenog balona u Sjedinjenim Državama, koje je dovelo do naglog pada cena stanova, što je, zauzvrat, dovelo do pada vrednosti hipotekarnih hartija od vrednosti. Ovi efekti su se kasnije preneli i na Evropu. To je dovelo do značajnih gubitaka u bankarskom sektoru, što je rezultiralo teškom kreditnom krizom koja je pogodila čitavu svetsku ekonomiju.

Obe krize su istakle važnost finansijske stabilnosti i potrebu da vlade i regulatorni organi budu oprezni u praćenju finansijskog sektora kako bi se sprečile buduće krize. Reforma koja je sprovedena nakon 2008. bila je implementacija značajnih regulatornih reformi sa ciljem sprečavanja sličnih kriza u budućnosti. Ove reforme su uključivale mere za povećanje kapitalnih zahteva za banke, poboljšanje transparentnosti na finansijskim tržištima i jačanje nadzora nad finansijskim institucijama. U svetlu trenutne bankarske krize, verovatno ćemo videti slične regulatorne reforme koje imaju za cilj povećanje otpornosti finansijskog sektora.

Prvo, deo onoga što je krizu 2008. učinilo tako teškom jeste da su se mnogi gubici dogodili u slabo regulisanim ili neregulisanim delovima finansijskog sistema.

Koeficijenti kapitala su veći nego što su bili 2008. godine, dramatično kod najvećih banaka, što im daje veći finansijski jastuk. Godine 2008. loše hipoteke su pokvarile kreditna tržišta i usporile ekonomiju. Zatim je slabljenje rasta prouzrokovalo više neplaćanja hipoteka. Bio je to ciklus koji se samoubrzao, a ne samoispravljao.

Uticaj inflacije, monetarne politike i geopolitičkih kriza na prodaju i izdavanje nekretnina

Nekretnine kao jedan od segmenta privrede su i te kako podložne uticajima različitih tržišnih faktora. Oni koju trenutno najviše utiču su - inflacija, zajedno sa restiritivnom monetarnom politikom koja je dovela do povećanje kamatnih stopa. Pored toga, imamo i uporedni uticaj rusko-ukrajinske krize koja je izmenila, kako segment prodaje, tako i segment izdavanja na tržištu Srbije. I dok su svi ovi faktori doveli do smanjenja potražnje u prodaji, s druge strane su značajno uticali na veliki rast tražnje u izdavanju, a samim tim i cene stanova u ovom segmentu.

Vrlo je bitno naglasiti da ovde, u Srbiji, govorimo o “uvoznoj” inflaciji koja je značajno uvećala cenu potrošačke korpe, što je evidentno bio jasan okidač za smanjenu potražnju kupovine stanova. Ove promene na tržištu, iako se generalno odnose na privredu cele zemlje, u okviru tržišta nekretnina možemo sagledati kroz više gradova i 2 odvojena segmenta, novogradnju i starogradnju.

Novogradnja ili starogradnja?

U prethodnom periodu smo imali rast cena na teritoriji cele zemlje, od kojh su se najviše izdvojila 3 najveća grada - Beograd, Novi Sad i Niš. Ako posmatramo Beograd koji je generalno i najtraženiji, tu govorimo o prosečnim cenama u novogradnji koje su se kretale u centralnim opštinama od 2.500 do 5.000 evra i na periferenim od 1.000 do 2.000 evra.

Cene u novogradnji su neznatno više od starogradnje, što je i uticalo na to da se tržištna tražnja više okrene novogradnji; pre svega iz razloga što novogradnja vrlo često zadovoljava potrebe modernog kupca (poseduje garažu, nove liftove, itd.) takođe, kupci prvog stana imaju povrat PDV-a, što je bitan faktor. Pored ovoga, možemo govoriti i o poskupljenju materijala i poteškoći za pronalaženje adekvatnih majstora, ukoliko pričamo o starogradnji i stanovima koje treba renovirati. Naravno, treba naglasiti da i sama starogradnja ima svojih prednosti, neretko u centralnim opštinama na pojedinim lokacijma starogradnja predstavlja jedini izvor, takođe arhitektura i projekti u starogradnji imaju svoju izdvojenu ciljnu grupu.

Ako pričamo o Novom Sadu, tu se cene u centralnim delovima kreću od 2.500 do 3.500 evra, dok su na periferiji od 1.000 do 1.600 evra po m2. U Novom Sadu, prema statističkim izveštajima, je najveći pad u broju kupoprodajnih poslova u prvom kvartalu, u procentima izlazi oko 30%.

Niš takođe ima jasnu krivu pada u tražnji, što je uzrokovalo i pad u broju kupoprodajnih poslova u prvom kvartalu. Ako govorimo o cenama u Nišu u centralnim delovima grada se kreću od 1.900  do 2.400 evra, dok su na periferiji od 1.000  do 1.400 evra.

I Beograd, kao i Novi Sad i Niš, imaju jasan trend pada tražnje uzrokovan svim gore navedenim faktorima, ali i dalje ne postoji tendencija opadanja cene!

Nepredvidivost finansijske krize i mogući pad cena nekretnina

Cene u ovom trenutku jesu u određenom blagom padu ili na nekom prošlogodišnjem nivou, s tim što, ako se trend opadanja tražnje nastavi, definitivno možemo očekivati da cene u nekim delovima grada opadnu, a da za projekte i stanove koji su se ranije prodavali za cene veće od tržišnih, to u nastavku godine više ne bude moguće.

Priroda finansijske krize je da se događaji odvijaju brzo i nelinearno, na nepredvidive načine.  S tim u vezi, sva dugoročna predviđanja kretanja su vrlo teška. Naravno treba uzeti u obzir osnovne ekonomske postulate koji govore o tome da odnos ponude i tražnje definiše cenu, na osnovu čega možemo podvući korelaciju sa trenutnom situacijom i reći da nas definitivno očekuju određene korekcije u cenama na tržištu nekretnina.

Od suštinske je važnosti da naučene lekcije iz prošlosti primenimo na sadašnjost, kako bismo osigurali bolju pripremljenost za suočavanje s budućim krizama. Po mom osećaju stvari, jedna od najkritičnijih lekcija iz krize 2008. je važnost transparentnosti na finansijskim tržištima. Vrlo je bitno napomenuti, pogotovu ako govorimo o kreditnim kupcima gde su rokovi zaduživanja dugački, i gde možemo uvek očekivati periode recesivne i ekspanzivne monetarne politike, a samim  tim i kamatne stope koje će u tako dugom periodu biti niske kada je monetarna politika eskpanzivna i visoke kada država pokušava restriktivnom monternom politkom da reši inflaciju.

Privredni tokovi su takvi da ćemo uvek imati i jedan, i drugi period, i to je nešto na šta pojedinac retko može da utiče, ali ono što možemo, jeste da svakako jako pametno sagledavamo sopstvenu finansijku situaciju i da se na pravi način, i kod pravih izvora, informišemo kako o finansijskom tržištu, tako i u pogledu izbora nekretnina koje kupujemo.