Da li je opravdan zahtev investitora da se odreknete zajedničkih prostorija?

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada jasno pravi razliku između posebnih i zajedničkih delova zgrade. Prema odredbama ovog Zakona poseban deo zgrade je posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks. Ostali delovi zgrade koji nisu određeni kao posebni ili samostalni delovi se smatraju zajedničkim delovima zgrade i oni služe za korišćenje posebnih delova (npr stepenište, hodnici, galerije, tavanski prostor, podrum, ostave, sušionice za veš, zajednička terasa, konstruktivni delovi zgrade, lift, fasada, krov, dimnjaci, svetlarnici, unutrašnje instalacije, gromobrani i drugo). Nad zajedničkim delovima zgrade vlasnici posebnih delova imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.

Sticanje prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade

Ovim Zakonom je propisano i da se sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, kao i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade

Raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je moguće i to se čini prenosom prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadzidavanja, pripajanja ili pretvaranja. Zakonom je propisan način odlučivanja o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, o čemu odlučuju vlasnici posebnih delova, odnosno stambena zajednica. Raspolaganje se vrši na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.

Odricanje prava na korišćenje zajedničkih delova zgrade

Sve je češća praksa investitora da prilikom prodaje stanova u samom ugovoru o prodaji zahtevaju od kupca da se odrekne prava na korišćenje zajedničkih delova zgrade. Pored toga, investitori zahtevaju i saglasnost kupca kojom dozvoljava investitoru da slobodno upravlja i koristi zajedničke prostorije koje se nalaze u dvorišnom, podrumskom, suterenskom, krovnom i tavanskom prostoru zgrade, da menja njihovu namenu i da ih rekonstruiše, kao i da može postavljati reklamni, rasvetni i drugi materijal i opremu, poput loga kompleksa ili loga investitora. Na taj način kupci daju investitoru saglasnost da izvrši prenamenu zajedničkih prostora u stambeni ili poslovni prostor ili pripajanje postojećim stanovima, te da istim slobodno raspolaže i upiše pravo svojine u katastru nepokretnosti. Neretko se zahteva od kupaca da se odreknu i prava korišćenja dela dvorišta.

Pretvaranje zajedničkih delova u stambeni ili drugi prostor

Na taj način investitori stiču mogućnost da zajedničke delove zauzmu, izgrade, pretvore u stambeni ili drugi prostor ili pripoje postojećem prostoru. Time se investitorima otvara mogućnost za dodatno iskorišćavanje prostora i ostvarivanje dodatnog profita. Ono što je važno je da takve izmene ne smeju da utiču na funkcionalnost i sigurnost objekta.

Investitori postavljaju uslove za prodaju

Prilikom kupovine stana od investitora građani moraju da budu svesni da je investitor taj koji postavlja uslove za prodaju i da je prostor za pregovaranje i ishodovanje povoljnijih uslova dosta sužen. Kupci najčešće pristaju na sve uslove i obaveze koje investitor zahteva. Zato je dobronameran savet kupcima da se dobro informišu o svim detaljima, da ne štede vreme i pažnju, zahtevaju sve važne podatke i konsultuju se sa svojim advokatom i agentom za promet nepokretnosti. Rešavanje stambenog pitanja je jedno od najsrećnijih, ali istovremeno i najstresnijih životnih događaja. Naročito jer se radi o velikom ulaganju uz stambene kredite i keš kredite na izuzetno dug rok otplate. Zato je oprez izuzetno važan. Nema jednostavnih i brzih rešenja za značajne i velike odluke! Niko vas ne može dovoljno dobro zaštititi, ako sami ne preduzmete mere radi svoje zaštite.