Načelo jedinstva nepokretnosti, mrtvo slovo na papiru

Prilikom kupovine stana sigurno ste se susreli sa situacijom da je na stanu kao imalac prava svojine upisano jedno lice, na objektu u kojem se stan nalazi neko drugo pravno ili fizičko lice, a sasvim treće na parceli na kojem je taj objekat izgrađen (često je reč o javnoj svojini, odnosno državnoj, pokrajinskoj, opštinskoj ili gradskoj svojini). Ovo kupcima stvara veliku nejasnoću i nedoumice.

Znate li šta podrazumeva načelo jedinstva nepokretnosti?

Zakon o planiranju i izgradnji predviđa načelo jedinstva nepokretnosti. Ono podrazumeva da zemljište i svi objekti izgrađeni na njemu čine jedinstvenu stvar u pravnom smislu, tj. jedinstveni predmet svojine. Pravo svojine je najšire pravo na nekoj stvari, odnosno najviša pravna i faktička vlast, te podrazumeva ovlašćenje vlasnika da stvar drži, upotrebljava i njome raspolaže, uz obavezu svih drugih lica da da se uzdržavaju od radnji koje bi povredila prava vlasnika stvari. Međutim, ukoliko je jedno lice vlasnik objekta a drugo lice vlasnik zemljišta, ni jedno ni drugo ne mogu u potpunosti da uživaju svoje pravo svojine i jedan drugog ometaju u tome. Zato je načelo jedinstva nepokretnosti jedini mogući način regulisanja pravne veze između zemljišta i objekta.

Zakonsko regulisanje iz vremena tzv. Druge Jugoslavije

Neretke situacije da se razlikuju vlasnici zemljišta i objekta izgrađenog na njemu posledice su zakonskog regulisanja iz vremena takozvane Druge Jugoslavije, koje nije dozvoljvalo postojanje privatne svojine na gradskom građevinskom zemljištu. Gradsko građevinsko zemljište moralo je da bude u društvenoj svojini, a vlasnicima objekata je priznavano pravo korišćenja na njemu. Novim zakonskim rešenjima propisana je mogućnost konverzije, odnosno pretvaranja prava korišćenja u pravo svojine.

Neusaglašenost u pravnom sistemu Republike Srbije

Ono što je u pravnom sistemu Republike Srbije problematično je neusaglašenost između različitih zakona koji regulišu ovu materiju. Iako je Zakon o planiranju i izgradnji propisao kao jedno od osnovnih načela jedinstvo nepokretnosti, deluje da je to ostalo samo „mrtvo slovo na papiru“. Odnosi između vlasnika zemljišta, vlasnika objekata i vlasnika stanova koji se nalaze u objektu nije regulisano precizno nijednim propisom.

Tako je Zakon o državnom premeru i katastru nepokretnosti predvideo da se pravo svojine može upisati i samo na parceli, samo na objektu ili samo na posebnom delu objekta.

Zakon o prometu nepokretnosti propisuje da se prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno prenosi i pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje da se sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.Međutim, ukoliko je kao vlasnik na objektu u kojem se stan nalazi upisano jedno lice, na zemljištu drugo lice, a prodavac stana je neko sasvim treće lice, nejasno je kako će kupac steći pravo svojine i na zemljištu, i pravo zajedničke svojine na objektu, kada mu nosioci prava svojine nisu preneli to pravo, a on nema pravo da uznemirava vlasnika stvari u njegovom pravu svojine.

Zaključujemo da je i pravnicima koji se u svom radu susreću sa ovom oblašću vrlo sporan način prenosa prava svojine u opisanoj situaciji, pa nije neobično da kupcima koji su laici sve ovo deluje veoma konfuzno.

O ovoj i drugim temama možete se konsultovati sa sa stručnim agentom za nekretnine. City Expert agencija za nekretnine ima stručni pravni tim, predstavnike i licencirane agente koji brinu o svim klijentima i pomažu im da uspešno i brzo prodaju, izdaju ili kupe stan, kuću ili poslovni prostor. Ukoliko vam je potreban stambeni kredit ili keš kredit, tu je i naš Kreditni Savetnik, vaš pouzdani partner u procesu traženja kredita, korak po korak, bez stresa - potpuno besplatno. Zato, ukoliko kupujete ili prodajete stan, na pravom ste mestu.