Prodaja nepokretnosti u susvojini

cityexpert Pravni saveti

Više lica mogu imati pravo svojine na nedeljivoj stvari, i kada je deo svakog od njih određen srazmerno prema celini (idealni deo) radi se o susvojini.

Kada više lica ima susvojinu na nepokretnosti koja je predmet prodaje u celini, neophodno je da sva ta lica u predugovoru i ugovoru o prodaji nepokretnosti budu prodavci. Ovo iz razloga jer je za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja, kao što je otuđenje cele stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanja hipoteke na celoj stvari, i sl. potrebna saglasnost svih suvlasnika.

Međutim, suvlasnik može raspolagati svojim udelom, te je tako moguće da samo neki od suvlasnika otuđi ili optereti svoj udeo, za šta mu nije potrebna saglasnost ostalih suvlasnika, ali suvlasnici imaju pravo preče kupovine. To znači da je suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. U praksi su retke situacije da će neki kupac želeti da kupi samo idealni deo nekog od suvlasnika. Takve situacije se najčešće sreću kada se u svojstvu prodavca i kupca pojavljuju lica koja su srodnici, ili već imaju udele na toj nepokretnosti.

Zato je neophodno da kupac, kada izabere nepokretnost koju želi da kupi, proveri u katastru nepokretnost koja lica imaju pravo svojine na njoj i koliki su njihovi udeli, kako bi se izbegla situacija da postigne dogovor sa prodavcem za kojeg se naknadno ispostavi da je samo jedan od suvlasnika, a da ostali suvlasnici ne žele da prodaju svoje udele.

Sledeće važno pitanje jeste na koji način se vrši isplata ugovorene cene u slučaju da postoji više prodavaca. Zakon nije definisao način isplate cene suvlasnicima, te se ugovorne strane o tome mogu dogovoriti, pri čemu načelo autonomije volje u ovom slučaju dolazi do svog punog izražaja.

Moguće je da se ugovorena cena isplati prodavcima srazmerno njihovim suvlasničkim udelima, a moguće je i da celokupna ugovorena cena bude isplaćena samo jednom od prodavaca. O tome će zapravo odlučiti sami prodavci, ali je neophodno u samom ugovoru o prodaji nepokretnosti uneti odredbu o načinu plaćanja, kako bi kupac i banka preko koje se vrši plaćanje znali na koji način da prenesu novac na račun ili račune prodavaca.

Kompanija City Expert već prilikom unošenja nepokretnosti u svoju ponudu proverava pravni status svake nepokretnosti, te ukoliko se radi o susvojini više lica ugovor o posredovanju zaključuje sa svim suvlasnicima, ili sa onim suvlasnikom koji dostavi pismenu saglasnost ostalih suvlasnika za prodaju. Na taj način se kupcima pruža sigurnost da će svi suvlasnici dati svoju saglasnost za prodaju predmetne nepokretnosti.

Aleksandra Đ. Andrejić
Advokat