Kako kupiti stan na kredit posle korone?

Miloš Mitić, operativni direktor City Experta, nastavlja sa analizom domaćeg tržišta nekretnina, sa posebnim osvrtom na dva veoma bitna činioca u kupoprodajnom procesu i na promene u njihovom poslovanju koje su nastale u ovoj godini. To su banke i procenitelji.

Provera kreditne sposobnosti

“Prvo što bih preporučio svima je da, pre nego što se upuste u potražnju idealne nekretnine, provere svoju kreditnu sposobnost kako bi znali okviran cenovni rang u kojem mogu da traže nekretninu. Visina plate je glavni pokazatelj kreditne sposobnosti klijenta za banku. Međutim, osim zarade, banke uzimaju u obzir i druge prihode, a oni su veoma značajni kada klijenti žele kredite sa dužim rokom otplate i na veće iznose. U zavisnosti od banke, u druge prihode mogu se uračunati i dokumentovana dodatna primanja, kao što su prihod od izdavanja nekretnina, autorskih ugovora, ugovora o delu, kao i dividende, uz određene uslove.

Ono što se očekuje od kupca kao preduslov za kupovinu jeste da izabere banku u kojoj će podići kredit. Ovaj deo procesa je veoma bitan, jer kupac bira banku za koju će biti vezan duži niz godina. U odabiru banke takođe može da pomogne agencija za nekretnine, koja će dati adekvatnu preporuku i uputiti kupca direktno na određeno lice u banci.

Procenitelj

Ocena procenitelja može značajno uticati na visinu vašeg učešća.

Nakon odabira stana i banke u kojoj ćete aplicirati za kredit, banka vam prosleđuje spisak procenitelja koji rade procenu nekretnina. Prvo treba obezbediti list nepokretnosti, onda procenitelj dolazi da obiđe nekretninu, odnosno u inspekciju nepokretnosti, zatim beleži sve informacije koje su bitne za procenu. Tu analizira sve informacije o pravnom statusu nekretnine, kao i stepen sređenosti nekretnine.

Faktori koji utiču na procenu nekretnine koju želite da kupite su:

• Lokacija

• Kvalitet nekretnine (izvorno stanje ili renoviran stan)

• Ukupna površina

• Spratnost. 

Najdominantiji faktor koji utiče na definisanje cene jedne nekretnine jeste lokacija. Što se tiče samog Beograda, najcenjenije lokacije su i dalje centar, Novi Beograd i novi kompleksi u izgradnji. Što se tiče spratnosti, u starogradnji se i dalje više vrednuju stanovi na nižim spratovima, dok je u novogradnji taj trend obrnut, pa su stanovi koji su na višim spratovima skuplji. Što se tiče površine, kvadrat manjeg stana više vredi nego kvadrat većeg, iako su na istoj lokaciji.

Ostale stvari koje utiču na procenu vrednosti nekretnine su: orijentacija stana (istok-zapad), da li zgrada ima lift, kakva je sama zgrada (ulaz zgrade, fasada, krov).

Ono što je takođe veoma bitno jeste da procenitelj vrednost stanogradnje određuje komparativnom metodom, što znači da se vrednost predmetnog stana ili kuće određuje upoređivanjem kako prodatih, tako i oglašenih nekretnina na istoj ili sličnoj lokaciji i istih ili sličnih karakteristika.

Primetno je da su, nakon vanrednog stanja izazvanog pandemijom, procenitelji dosta obazriviji prilikom definisanja cene predmetne nepokretnosti, pa uzimaju u obzir i trenutnu ekonomsku situaciju na tržištu, kao i potencijalnu veću krizu koja može pogoditi tržište nekretnina nakon pandemije. Na taj način se sprečava “pucanje” tržišta nekretnina i pojačava stabilnost tokom sledeće godine.

Na šta sve obratiti pažnju prilikom izbora stambenog kredita?

Trenutno su kamatne stope prilično niske i otplata kredita deluje povoljno, ali potrebno je biti oprezan. Obratite pažnju na marže jer EURIBOR (prosečna kamatna stopa) može da poraste, pa da kamate budu veće ili čak i duple, što je problem, naročito za one koji uzimaju stambeni kredit na 30 godina.

Drugo, preporuka je da kredit uzmete u dinarima jer tada ne postoji valutni rizik. U evrima ili švajcarskim francima pozajmljujte samo ako vam je i plata u tim valutama. Međutim, veliki broj kupaca se odlučuje na kredite u evrima, zbog nižih varijabilnih kamatnih stopa, što svakako može na kraju biti i isplativ model. Naravno, veoma je važno da povedete računa o svojim finansijama pre nego što se upustite u ceo ovaj proces.

Potrebno je obratiti pažnju i na druge troškove. Određene banke naplaćuju trošak odobravanja kreditnog zahteva jednokratno pre plasiranja kredita, dok pojedine banke pored tog troška naplaćuju i periodične troškove administriranja kreditne partije.

Takođe, pojedine banke traže i da klijent obezbedi premiju osiguranja (životnog osiguranja i/ili osiguranja u slučaju nezaposlenosti).

Obratite pažnju i na pravljanje razlike izmedju nominalne i efektivne kamatne stope. Banke uglavnom ističu samo nominalnu kamatnu stopu, bez uračunavanja dodatnih troškova. Klijent koji se opredeljuje za podnošenje zahteva za keš kredit, trebalo bi da obrati pažnju i na visinu i vrstu kamatne stope (fiksna ili varijabilna).

Postoje dva načina odobrenja kredita. Prvi je da kredit odobrava kreditni odbor banke i vreme čekanja je tu mnogo kraće. Drugi način jeste da se celokupna dokumentacija šalje Nacionalnoj korporaciji. Kredit koji je osiguran kod NKOSK za banku predstavlja manji rizik u slučaju nenaplativosti, pa samim tim je kamata po kojoj se odobrava povoljnija za klijenta.

Šta banke konkretno rade u vezi preporuka NBS-a za smanjenjem učešća za kupovinu stana?

Svesni smo da je pandemija izazvala krizu koja je pogodila sve segmente društva. Možemo čak reći i da prave efekte krize još uvek nismo osetili. Država pokušava na sve načine da održi tržište nekretnina u dobrom stanju, pa je Narodna banka Srbije preporučila i neke mere. Dobar deo tih preporuka direktno utiče na proces kreditiranja i bankarski sektor. Jedna preporuka koja je odmah izazvala veliku pažnju i mnogo komentara je famoznih 10% učešća za kupovinu stana. Da bismo odmah raščistili stvari – sve banke su uzele tu preporuku u razmatranje, ali skoro ni jedna je još ne primenjuje. Trenutno je situacija na bankarskom tržištu takva da se uslovi za stambene kredite menjaju od banke do banke.

Zbog toga je moj savet svakom kupcu da izdvoji par dana i uporedi ponudu banka. Ili da se obrati agentima za prodaju koji imaju uvid u stanje na tržištu. Kao što sam rekao, kreditna sposobnost zavisi od visine primanja ali i od same delatnosti u kojoj potencijalni kupac radi, pa se vrlo često dešava da kupcima  koji rade u delatnostim koje su trenutno ocenjene kao visoko rizične, banke traže veće učešće za odobrenje kredita. To učešće može biti od 20% pa do 30-35%.

Vrlo često banka, zbog svoje sigurnosti, takođe traži kao uslov za odobrenje i solidarnog duznika. Solidarni dužnik može da bude bilo koja osoba koja ispunjava sve uslove koji su propisani i za korisnika kredita. Obično to bude neki član porodice, blizak prijatelj, ili bilo koje drugo lice. Svi solidarni dužnici moraju da zadovoljavaju sve uslove koje banka definiše za odobravanje kredita. Mnoge banke sada žele da povećaju svoje tržišno učešće pa sada kreću agresivnim kampanja u osvajanje kako bi iskoristile opreznost drugih banaka. Tako da kamatne stope na stambene kredite trenutno kod nekih mogu biti i manje nego što su bile pre Kovid-19.

Uz podršku našeg Kreditnog Savetnika i naše savete dobićete informaciju o trenutno najpovoljnijim i najjeftinijim keš i stambenim kreditima na tržištu: Kontaktirajte nas ili pozovite na 011 44 25 000