Kako izbeći porez na kapitalnu dobit?

Porez na kapitalnu dobit odnosi se na zakonsku obavezu plaćanja nakon ostvarivanja dobiti prodajom ili drugim prenosom uz naknadu.

Ove okolnosti utvrđene su Zakonom o porezu na dohodak građana, odnosno članovima 72-80. Prema zakonu, jedan od načina kako kapitalna dobit može biti stečena, jeste i prodajom nekretnine.

Obaveznik plaćanja poreza na kapitalnu dobit je prodavac nekretnine i ona iznosi 15% od kapitala stečenog prodajom.

Prirodno se kod prodavaca stanova i drugih nekretnina javlja pitanje:

• Kako izbeći porez na kapitalnu dobit?

Verujemo da ovo pitanje zanima i vas kao naše čitaoce i prodavce, koji su odlučili da prodaju obave uz pomoć naše agencije za nekretnine City Expert. Ponudite nekretninu i saznajte za pogodnosti koje mi kao uigran tim profesionalaca nudimo po pitanju prodaje.

U međuvremenu, mi ćemo vas u nastavku teksta informisati o tome kako izbeći porez na kapitalnu dobit, odnosno pokazati da li vi imate prava na ovu vrstu olakšice.

Kako se utvrđuje porez na kapitalnu dobit - Zakon i njegove odredbe

Prihod od kapitalnog dobitka je pozitivna razlika između prodajne i nabavne vrednosti, u ovom slučaju nekretnine.

Na osnovu prihoda se izračunava porez na kapitalnu dobit (prihod), ali se postavlja pitanje kako se utvrđuje vrednost koju po Zakonu morate da platite?

Razlika u nabavnoj vrednosti, tačnije onoj po kojoj je nepokretnost stečena, glavni je faktor za određivanje visine poreza, pa to može biti:

• nabavna cena nepokretnosti;
• cena po kojoj je obveznik stekao pravo;
• cena utvrđena od strane poreskog organa prema Zakonu i prodajnoj vrednosti;
• vrednosti po kojoj je nepokretnost prodata;
• tržišna cena koju je utvrdio poreski organ.

I kao što smo već napomenuli, porez iznosi 15%, dok se osnovica od koje se porez odbija izračunava praćenjem rasta nabavne cene od trenutka sticanja nepokretnosti do trenutka prodaje, a umanjuje se na osnovu amortizacije.

Pored nabavne cene, osnovica za izračunavanje poreza se, kao što smo videli, može dobiti i prema ceni po kojoj je obveznik stekao pravo vlasništva, ceni utvrđenoj od strane Poreskog organa, na osnovu vrednosti po kojoj je nekretnina prodata, kao i na osnovu ugovorene tržišne vrednosti od strane poreskog organa.

Za detaljne informacije o tome kako se sve može izračunati osnovica kada je u pitanju kapitalna dobit Zakon o porezu na dohodak građana je dokument koji morate pogledati.

Prijava kapitalne dobiti - prijava poreza na kapitalnu dobit

Iako poreske uprave u najvećem broju slučajeva dozvoljavaju se prijava poreza za kapitalnu dobit obavi od strane kupca, prema Zakonu bi to trebalo da urade prodavci.

Za primanje prijava kapitalne dobiti i plaćanje poreza zadužena je Poreska uprava za teritoriju na kojoj se nekretnina nalazi.

Rok do kada prijava poreza na kapitalnu dobit mora biti na potrebnoj adresi jeste 30 dana od zaključenja ugovora za prenos apsolutnih prava. Odgovor na pitanje ko plaća porez na kapitalnu dobit je veoma jasan, a to je prodavac.

Prijava poreza podrazumeva prilog u vidu popunjenog obrasca PPDG3, kao i dokumentaije o dokazu svojine.

Evo i kako izgleda procedura prijave poreza na kapitalnu dobit:

• overavanje Ugovora o kupoprodaji kod beležnika;
• slanje prijave nadležnoj Poreskoj upravi;
• pravo na žalbu u slučaju da vam se odgovor ne dopadne;
• potencijalno ukidanje plaćanja poreza na kapitalnu dobit ili njegovo umanjenje u slučaju da u nekom trenutku kupite novu nekretninu.

Porez na kapitalnu dobit - Pravilnik o oslobađanju

Pored Zakona, Pravilnik o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobađanje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak, još bliže određuje pojedinosti i daje precizne odgovore na pitanje kako izbeći porez na kapitalnu dobit?

Naime, kada je cilj prodaje nekretnine da se stekne kapitalna dobit, oslobađanje od obaveze plaćanja poreza neće biti ostvareno. U slučaju da je cilj prodaje bio prikupljanje sredstava za kasniju kupovinu nekretnine u istoj ili većoj vrednosti, smatra se da cilj prvobitne prodaje nije bila zarada.

Ovo se veoma lako može utvrditi.

Ukoliko prodavac u roku od 90 dana od dana prodaje uloži novac u rešavanje svog stambenog pitanja, oslobodiće se plaćanja poreza.

Rok od 12 meseci predviđen je za povraćaj poreza na kapitalnu dobit, ukoliko je novac uložen u rešavanje stambenog pitanja. 

Prema Pravilniku, rešavanje stambenog pitanja odnosi se na:

• kupovinu ili izgradnju stana za obveznika ili člana domaćinstva koji nema rešeno stambeno pitanje;
• kupovinu ili izgradnju stana koja se odnosi na poboljšanje uslova života za obveznika ili člana domaćinstva;
• kupovinu ili izgradnju više stambenih jedinica u funkciji domaćinstva;
• kupovinu ili izgradnju jedne stambene jedinice umesto više njih, radi spajanja domaćinstva;
• razmenu stanova;
• pretvaranje zajedničkih prostorija zgrade u stambenu jedinicu;
• drugi načini rešavanja stambenog pitanja.

Dakle, porez na kapitalnu dobit kod prodaje stana se ne mora nužno plaćati, a može se i refundirati u predviđenim rokovima i određenim uslovima. Plaćanja poreza na kapitalnu dobit oslobađaju se i oni koji su prodatu nekretninu imali u svom vlasništu barem 10 godina.

Posledice kada se ne prijavi kapitalna dobit na nekretnine

Porez na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnina nameće se onima koji za cilj imaju isključivo prodaju. Na vama je da prijavite kapitalnu dobit i sebe poštedite potencijalnih sankcija.

Neprijavljivanje dobiti se takođe dešava i zbog neupoznatosti kupaca sa celom procedurom prodaje stanova. O ovome neće morati da brinete ukoliko budete sarađivali sa nama, jer agencija za nekretnine City Expert u svom timu ima pravnike koji će vas savetovati i odgovarati na pitanja tokom prodaje.

Bilo da se slučajno ili namerno ne prijavi kapitalna dobit, slede pravne posledice koje prodavce terete za poresku utaju. U najboljem slučaju, ukoliko se dokaže da je u pitanju bila slučajnost, sledi samo novčana kazna.

Porez na kapitalnu dobit - primer koji će pomoći boljem razumevanju

Mogu se desiti 3 osnovna slučaja kada je u pitanju ovaj porez i objasnićemo ih kroz primere:

• Stan je plaćen 100.000 evra, a prodat za 120.000 evra, a kraće je od 10 godina u vlasništvu prodavca. Ako on ne uloži novac, moraće da plati porez u iznosu od 15% na 20.000 evra;
• Isti scenario, ali je vlasnik dobit uložio u kupovinu novog stana - oslobađa se potpuno od poreza, ako je to uradio u roku od 3 meseca, a dobija povraćaj plaćenog poreza, ako je to obavio u roku od 12 meseci;
• Stan plaćen za 100.000 evra, a prodat za 120.000 evra, ali je samo jedan deo novca uložen u kupovinu novog. Prodavac plaća porez na kapitalnu dobit s tim da je srazmerno umanjen iznos u odnosu na ostatak sredstava koji nije uložen u kupovinu nekretnine.

Nadamo se da ste sada razumeli kako izbeći porez na kapitalnu dobit i da ste shvatili da ovo nije nikakvo izbegavanje obaveza, već postupanje isključivo prema pravilima koje nalažu Zakon i Pravilnik.

Ukoliko želite da prodate nekretninu, mi nudimo uslugu besplatne procene vrednosti i druge pogodnosti koje će učiniti da što efikasnije i po boljoj ceni obavite prodaju svog stana!