Katastar nepokretnosti

cityexpert Pravni saveti

Katastar nepokretnosti

Katastar nepokretnosti je javni registar u koji se upisuju nepokretnosti, prava na nepokretnostima, ali i zabeležbe na nepokretnostima. Katastar nepokretnosti vodi Republički geodetski zavod, a javnosti je omogućen pristup katastru preko internet stranice. Na ovom sajtu možete pronaći informacije o nepokretnostima i vlasnicima. A, u ovom tekstu možete da saznate više o samom katastru nepokretnosti. Ukoliko kupujete stan, ove informacije će vam biti veoma korisne. 

Šta se sve upisuje u katastar? 

U katastar se upisuju nepokretnosti uključujući zemljišta, građevinske objekte i posebne delove objekata kao što su stanovi, poslovni prostori, ali i garaže i ostali posebni delovi jednog objekta. 

Pored nepokretnosti u katastar se upisuju i prava na nepokretnostima, kao i predbeležbe i zabeležbe na tim nepokretnostima. 

Kako nije svaka nepokretnost upisana u katastar, vaša polazna tačka je zvanični sajt gde možete proveriti da li je neka nepokretnost upisana ili nije. Na primer, City Expert pravni tim i tim agenata proveravaju svaku nepokretnost za koju posredujemo. A, kako nepokretnosti često nisu upisane u katastar, mi od vlasnika zahtevamo drugu vlasničku dokumentaciju kako bismo utvrdili ko ima prava nad nepokretnošću. Informacije koje možete naći na sajtu ne mogu da služe kao zvanični dokument, ali daju vam dobar uvid za početak. 

Kako upisati nepokretnost u katastar? 

O novom zakonu i novom postupku upisa u katastar smo već pisali, a najvažnije promene se odnose na skraćenje rokova za upis u katastar i na pojednostavljenje celog procesa. Da biste upisali nepokretnost u katastar potrebno je da imate odgovarajuću ispravu, najčešće kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu ili nasledstvu i potrebno je da ta isprava bude overena (solemnizovana) od strane javnog beležnika. Pored ugovora, potrebna je i Clausula intabulandi - izjava da je prodavac saglasan da se na osnovu ugovora i kupoprodajne cene (izjave banke o prenosu sredstava), kupac može upisati kao imalac prava svojine. I ne samo to, nego da se može upisati kao imalac prava svojine kao jedini vlasnik te nepokretnosti bez daljeg prisustva i saglasnosti prethodnog vlasnika. 

Šta su zabeležbe? 

Prilikom kupovine stana, kuće ili bio koje druge nepokretnosti veoma je važno da proverite (vi, vaš advokat ili agencija) da li u katastru ima upisanih zabeležbi na nepokretnosti. Zabeležbe se odnose na činjenice koje mogu uticati na kupovinu, sticanje prava i sam promet nepokretnosti. Pa tako u katastar mogu biti upisane zabeležbe spora, odluke o zabrani upisa, ugovori o doživotnom izdržavanju, ali i lično stanje imaoca prava – maloletstvo, starateljstvo itd. Takođe, u katastar može biti upisana zabeležba da je podnet zahtev za konverziju prava korišćenja u pravo svojine, zabeležba da su građevinska i upotrebna dozvola izdate u postupku legalizacije i drugo. 

Ukoliko se na listu nepokretnosti ne vidi o kakvoj je zabeležbi reč, neophodno je da prodavac iz katastra izvadi uverenje o teretima i zabeležbama koji se odnose samo na poseban deo zgrade koji je predmet prodaje. 

Šta se dešava kada nema upisane površine? 

Dešava se, naročito kada je reč o starijim zgradama, da u katastru nije upisana površina nepokretnosti. Za kreditne kupce to je veliki problem, jer banka neće odobriti kredit za takvu nepokretnost. U tom slučaju je neophodno da prodavac upiše površinu nepokretnosti u katastar. Ovaj proces može da potraje, ali je važno da prodavac ispoštuje redosled obraćanja nadležnim službama. Prodavac prvo treba da ode u nadležni organ jedinice lokalne samouprave i da zatraži uverenje o specifikaciji posebnih delova zgrade da bi mogao da upiše površinu nepokretnosti. U slučaju da u opštini (nadležnom organu jedinice lokalne samouprave) ne postoji tehničko-projektna dokumentacija, prodavac mora da se obrati Istorijskom arhivu Beograda. 

U arhiv se prvo podnosi zahtev za uvid u projektnu dokumentaciju. Potrebno je popuniti obrazac sa podacima za pronalaženje originala. Arhiv će omogućiti uvid i fotokopiranje dokumentacije. Potrebno je da prodavac sa sobom ima stručno lice koje će rastumačiti i identifikovati objekat u okviru predmeta. Nakon što prodavac napravi fotokopije, nadležni organ jedinice lokalne samouprave će vam izdati uverenje o specifikaciji posebnih delova zgrade. 

Ukoliko ni u Arhivu nema dokumentacije, onda morate angažovati sudskog veštaka građevinske struke koji će izraditi tehničku dokumentaciju. I na osnovu njegovog izveštaja prodavac će moći da upiše površinu nepokretnosti u katastar.

Najvažnija stvar u procesu kupovine nepokretnosti jeste da upišete pravo svojine i da budete jedini vlasnik te nepokretnosti. Zato vam je u City Expert-u dostupna sva potrebna pomoć i stručni savetnici koji će vas voditi kroz ceo proces kupovine. Celu ponudu stanovakuća i poslovnih prostora u Beogradu i Novom Sadu možete pogledati na našem sajtu.