Katastar nepokretnosti

Katastar nepokretnosti je javni registar u koji se upisuju nepokretnosti, prava na nepokretnostima, zabeležbe i predbeležbe. Za vođenje katastra nepokretnosti u Republici Srbiji nadležan je Republički geodetski zavod, a javnosti je omogućen javni pristup preko internet sajta. 

U katastru možete pronaći podatke o nepokretnostima koje su uknjižene, kao i o njihovim vlasnicima. Kada pretražujete određenu nekretninu, potrebno je da znate njenu tačnu adresu. 

Podaci koji su upisani u katastar nepokretnosti se smatraju tačnim i po zakonu niko ne može trpeti štetne posledice zato što se pouzdao u njih.

Šta se sve upisuje u katastar nepokretnosti?

U katastar se upisuju nepokretnosti: zemljište (katastarske parcele poljoprivrednog, šumskog, građevinskog, vodnog i drugog zemljišta), građevinski objekti i posebni delovi objekata (stanovi, poslovni prostori, garaže i dr.). 

Sve promene na nepokretnosti moraju biti zabeležene u katastar, kao što su: promene nastale izgradnjom, dogradnjom ili uklanjanjem objekata; promene na zemljištu usled parcelacije ili preparcelacije; uknjižbe vlasništva, predbeležbe i zabeležbe činjenica o nekretninama.

Kako izvršiti upis u katastar nepokretnosti? 

Kada se radi o upisu novog vlasništva, postupak je sledeći: prilikom overe kupoprodajnog ugovora, upis nepokretnosti pokreće nadležna služba za katastar odmah po prijemu isprave koju dostavljaju javni beležnici po službenoj dužnosti. To znači da građani ne treba, kao što je nekada bio slučaj, višekratno obilaziti šaltere kako bi upisali pravo svojine na nekretnini koju su kupili, već se sada ovaj proces sprovodi direktno kod notara.

Kupci koji nisu upisali vlasništvo pre sprovođenja novog zakona, treba da se obrate advokatu za dalje instrukcije.

List nepokretnosti - pregled svih informacija o nekretnini

List nepokretnosti je dokument koji pruža ključni izvor informacija o određenoj parceli ili objektu, preuzet iz katastarskih podataka. U njemu su, između ostalog, navedeni podaci o vlasniku, tipu zemljišta, površini parcele, kao i eventualne zabeležbe ili tereti koji se odnose na nekretninu.

Šta su zabeležbe? 

Prilikom kupovine stana izuzetno je bitno proveriti da li na nepokretnosti koja je predmet prodaje postoji neka zabeležba. Zabeležbe su činjenice koje su značajne za zasnivanje, izmenu, prestanak ili prenos stvarnih prava na nepokretnostima, a odnose se na ličnost imaoca prava, na samu nepokretnost ili na pravne odnose povodom nepokretnosti. Tumačenjem zabeležbi možete saznati pravno stanje nepokretnosti, na primer ukoliko postoji zabeležba spora, zabeležba da prvostepena odluka nije konačna ili pravnosnažna, zabeležba odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti, zabeležba odluke o zabrani upisa, zabeležba postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju i bračnog ugovora ili zabeležbe o ličnom stanju imaoca prava (maloletstvo, starateljstvo, lišenje poslovne sposobnosti). 

Da li je zabeležba prepreka za prodaju nekretnine?

Moguće je da u katastru nepokretnosti budu upisane i zabeležbe koje ne predstavljaju prepreku za prodaju nepokretnosti. Na primer, to može biti zabeležba o delovima objekta sagrađenog na susednoj parceli koji prelaze na katastarsku parcelu; zabeležba o podnetom zahtevu za konverziju prava korišćenja u pravo svojine; ili zabeležba da su građevinska i upotrebna dozvola izdate kroz postupak legalizacije, što znači da država ne garantuje za stabilnost i sigurnost tih objekata.

Ukoliko se iz izvoda lista nepokretnosti jasno ne ukazuje o kojoj vrsti zabeležbe je reč ili se ne vidi na koji poseban deo zgrade se zabeležba odnosi, neophodno je da prodavac u nadležnoj službi za katastar nepokretnosti izvadi uverenje o teretima i zabeležbama koji se odnose samo na poseban deo zgrade (stan) koji je predmet prodaje.

Šta su predbeležbe?

Za razliku od zabeležbe, koja je samo napomena o postojećim činjenicama, predbeležba znači da pravo na nekretnini može postati trajno, ali samo ako se ispune određeni uslovi.

Predbeležba se vrši na osnovu isprave za upis koja ne ispunjava uslove za konačan upis stvarnih prava. Naknadnim dostavljanjem dokaza o ispunjenosti uslova ili nastupanjem roka za upis stvarnih prava, odnosno otklanjanjem smetnji koje su postojale u trenutku upisa, predbeležba automatski postaje upis stvarnih prava. 

Jedan od čestih primera predbeležbe:

Budući da javni beležnici neposredno nakon zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti isti dostavljaju nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, a da se ugovorena cena isplaćuje nakon toga, često ćete videti u katastru nepokretnosti da je upisana predbeležba promene vlasnika. Ta predbeležba se upisuje na određeni rok, dok ne bude isplaćena celokupna ugovorena cena, kada će prodavac kod javnog beležnika overiti izjavu kojom će to potvrditi i dati kupcu saglasnost da se upiše kao novi vlasnik (clausula intabulandi). Kada javni beležnik tu izjavu dostavi nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, postojeća predbeležba će biti opravdana i postaće upis kojim kupac definitivno stiče pravo svojine.

Šta ako postoji neuknjižena kvadratura nepokretnosti?

Čest je slučaj da je nepokretnost zavedena u katastru nepokretnosti, ali da nije upisana površina (ni građevinska ni korisna). Kada se radi o kreditnom kupcu to može predstavljati problem, budući da banka neće odobriti stambeni kredit za kupovinu takve nepokretnosti. U tom slučaju je neophodno da prodavac upiše površinu nepokretnosti. U redovnim situacijama nadležni organ jedinice lokalne samouprave koji je izdao upotrebnu dozvolu izdaje odgovarajuće uverenje o specifikaciji posebnih delova zgrade, što predstavlja osnov za upis površine predmetne nepokretnosti. U slučaju da nadležni organ jedinice lokalne samouprave ne poseduje tehničku/projektnu dokumentaciju, ona se može pronaći u Istorijskom arhivu Beograda. Prvo se podnosi zahtev za uvid u projektnu dokumentaciju na odgovarajućem obrascu, uz navođenje podataka potrebnih za pronalaženje originala, a kada korisniku bude omogućen uvid i fotokopiranje neophodno je da isti poseduje tehničko znanje, ili pratioca (stručno lice), kako bi mogao identifikovati tražene objekte u okviru predmeta, jer tu vrstu usluga Arhiv ne pruža. Na osnovu pribavljenih fotokopija nadležni organ jedinice lokalne samouprave izdaje uverenje o specifikaciji posebnih delova zgrade. Ukoliko ni u Arhivu ne postoji dokumentacija ili nadležni organ jedinice lokalne samouprave na osnovu nje ne može izdati uverenje, neophodno je da sudski veštak građevinske struke izradi tehničku dokumentaciju.

Proces upisa zajedničke vs posebne svojine

Ako je kupac u braku u trenutku kupovine stana, taj stan će u katastru nepokretnosti biti upisan kao zajednička svojina. Međutim, ako kupac želi da stan koji kupuje tokom trajanja braka ne bude zajednička svojina, neophodno je da oba supružnika daju svoju saglasnost o posebnoj imovini kupca. Ta saglasnost može se dati u posebnim izjavama koje moraju biti potvrđene (solemnizovane) od strane nadležnog javnog beležnika, ili tako što će oba supružnika potpisati ugovor kojim kupac stiče stan.

Najvažnija stvar u procesu kupovine nepokretnosti jeste obezbeđivanje upisa prava svojine, odnosno da budete jedini vlasnik te nepokretnosti. Zato vam je u City Expert-u dostupna sva potrebna pomoć i stručni savetnici koji će vas voditi kroz ceo proces kupovine. Celu ponudu stanova, kuća i poslovnih prostora u Beogradu i Novom Sadu možete pogledati na našem sajtu.