Katastar nepokretnosti

Katastar nepokretnosti je javni registar u koji se upisuju nepokretnosti, prava na nepokretnostima, zabeležbe i predbeležbe. Za vođenje katastra nepokretnosti u Republici Srbiji nadležan je Republički geodetski zavod, a javnosti je omogućen javni pristup preko internet sajta. Na ovom  internet sajtu možete pronaći podatke o nepokretnostima koje su upisane u katastar, kao i o njihovim upisanim vlasnicima.

Podaci koji su upisani u katastar nepokretnosti se smatraju tačnim i po zakonu niko ne može trpeti štetne posledice zato što se pouzdao u te podatke. Informacije koje možete naći na internet sajtu ne mogu da služe kao zvanični dokument, ali daju vam dobar uvid za početak.

Šta se sve upisuje u katastar nepokretnosti?

U katastar se upisuju nepokretnosti: zemljište (katastarske parcele poljoprivrednog, šumskog, građevinskog, vodnog i drugog zemljišta), građevinski objekti i posebni delovi objekata (stanovi, poslovni prostori, garaže i dr.).

Pored nepokretnosti u katastar se upisuju i prava na nepokretnostima, kao i predbeležbe i zabeležbe. 

Kako izvršiti upis u katastar nepokretnosti? 

Kada se radi o upisu novog vlasništva, postupak je sledeći: prilikom overe kupoprodajnog ugovora, upis nepokretnosti pokreće nadležna služba za katastar odmah po prijemu isprave koju joj po službenoj dužnosti dostavljaju javni beležnici. To znači da građani ne treba višekratno da obilaze šaltere kako bi uknjižili novu nekretninu, već se sada ovaj proces sprovodi preko javnog beležnika, zaduženog za teritoriju gde se nalazi nekretnina.

Kupci koji nisu upisali pravo svojine pre sprovođenja novog zakona, treba da se obrate advokatu za dalje instrukcije.

Šta su zabeležbe? 

Prilikom kupovine stana izuzetno je bitno proveriti da li na nepokretnosti koja je predmet prodaje postoji neka zabeležba. Zabeležba je upis kojim se u katastar nepokretnosti upisuju činjenice koje su značajne za zasnivanje, izmenu, prestanak ili prenos stvarnih prava nepokretnostima, koje se odnose na ličnost imaoca prava, na samu nepokretnost ili na pravne odnose povodom nepokretnosti. Svrha zabeležbe je da se publikuju činjenice relevantne za pravno stanje nepokretnosti (zabeležba spora, odnosno drugog postupka, zabeležba da prvostepena odluka nije konačna ili pravnosnažna, zabeležba odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti, zabeležba odluke o zabrani upisa, zabeležba postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju i bračnog ugovora, zabeležba prvenstvenog reda, zabeležba pokretanja postupka eksproprijacije i ostale zabeležbe propisane zakonom) ili lično stanje imaoca prava (maloletstvo, starateljstvo, lišenje poslovne sposobnosti).

Moguće je da u katastru nepokretnosti budu upisane i zabeležbe koje ne pretstavljaju prepreku za prodaju nepokretnosti. Primeri takvih zabeležbi su da se na katastarskoj parceli na kojoj se nalazi objekat nalaze delovi objekta izgrađenog na susednoj katastarskoj parceli, zabeležba da je podnet zahtev za konverziju prava korišćenja u pravo svojine, zabeležba da su građevinska i upotrebna dozvola izdate u postupku legalizacije i RS ne garantuje za stabilnost i sigurnost objekata i sl.

Ukoliko se iz izvoda lista nepokretnosti jasno ne vidi o kojoj vrsti zabeležbe je reč ili se ne vidi na koji poseban deo zgrade se zabeležba odnosi, neophodno je da prodavac u nadležnoj službi za katastar nepokretnosti izvadi uverenje o teretima i zabeležbama koji se odnose samo na poseban deo zgrade koji je predmet prodaje, u kom uverenju njegov izdavalac konstatuje da se ostali tereti i zabeležbe u listu nepokretnosti ne odnose na predmetnu nepokretnost.

Šta su predbeležbe?

Za razliku od zabeležbe, predbeležba je upis kojim se uslovno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju stvarna prava na nepokretnostima. Predbeležba se vrši na osnovu isprave za upis koja ne ispunjava uslove za konačan upis stvarnih prava. Predbeležba se opravdava otklanjanjem smetnji za upis stvarnih prava koje su postojale u trenutku upisa predbeležbe, odnosno naknadnim dostavljanjem dokaza o ispunjenosti uslova ili nastupanjem roka za sticanje, odnosno upis stvarnih prava. Opravdanjem predbeležba postaje upis stvarnih prava, o čemu se donosi rešenje, sa dejstvom od trenutka upisa predbeležbe.

Budući da javni beležnici neposredno nakon zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti isti dostavljaju nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, a da se ugovorena cena isplaćuje nakon toga, često ćete videti u katastru nepokretnosti da je upisana predbeležba promene vlasnika. Ta predbeležba se upisuje na određeni rok, dok ne bude isplaćena celokupna ugovorena cena, kada će prodavac kod javnog beležnika overiti izjavu kojom će to potvrditi i dati kupcu saglasnost da se upiše kao novi vlasnik (clausula intabulandi). Kada javni beležnik tu izjavu dostavi nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, postojeća predbeležba će biti opravdana i postaće upis kojim kupac definitivno stiče pravo svojine.

Šta se dešava kada nema upisane površine? 

Čest je slučaj da je nepokretnost upisana u katastru nepokretnosti, ali da nije upisana površina (ni građevinska ni korisna). Kada se radi o kreditnom kupcu to može predstavljati problem, budući da banka neće odobriti stambeni kredit za kupovinu takve nepokretnosti. U tom slučaju je neophodno da prodavac upiše površinu nepokretnosti. U redovnim situacijama nadležni organ jedinice lokalne samouprave koji je izdao upotrebnu dozvolu izdaje odgovarajuće uverenje o specifikaciji posebnih delova zgrade, što predstavlja osnov za upis površine predmetne nepokretnosti. U slučaju da nadležni organ jedinice lokalne samouprave ne poseduje tehničku/projektnu dokumentaciju, ona se može pronaći u Istorijskom arhivu Beograda. Prvo se podnosi zahtev za uvid u projektnu dokumentaciju na odgovarajućem obrascu, uz navođenje podataka potrebnih za pronalaženje originala, a kada korisniku bude omogućen uvid i fotokopiranje neophodno je da isti poseduje tehničko znanje, ili pratioca (stručno lice), kako bi mogao identifikovati tražene objekte u okviru predmeta, jer tu vrstu usluga Arhiv ne pruža. Na osnovu pribavljenih fotokopija nadležni organ jedinice lokalne samouprave izdaje uverenje o specifikaciji posebnih delova zgrade. Ukoliko ni u Arhivu ne postoji dokumentacija ili nadležni organ jedinice lokalne samouprave na osnovu nje ne može izdati uvrenje, neophodno je da sudski veštak gradjevinske struke izradi tehničku dokumentaciju.

Najvažnija stvar u procesu kupovine nepokretnosti jeste obezbeđivanje upisa prava svojine, odnosno da budete jedini vlasnik te nepokretnosti. Zato vam je u City Expert-u dostupna sva potrebna pomoć i stručni savetnici koji će vas voditi kroz ceo proces kupovine. Celu ponudu stanova, kuća i poslovnih prostora u Beogradu i Novom Sadu možete pogledati na našem sajtu.